Zwischenbilanz

Mit den aktuell geförderten 18 Modellprojekten wird eine realistische Bandbreite von Neubau- und Bestandsszenarien für Variowohnungen abgebildet, neben kompletten Neubauten auch in Form von Lückenschließungen, der Sanierung von Bestandsbauten und Ergänzung über einfache Aufstockungen. Mit zwölf Projekten dominiert der Neubau, während sich sieben Projekte mit Fragen der Sanierung und Umnutzung im Bestand auseinandersetzen.

Die Modellprojekte befinden sich überwiegend in Großstädten (>100.000 EW) sowie in den beiden Metropolen Hamburg und Berlin (16 Projekte). Nur zwei Projekte befinden sich in kleineren Mittelstädten (Meschede und Heiligenhaus). Viele Projekte nutzen zentral gelegene, innerstädtische Restgrundstücke, die insbesondere wegen des Zuschnitts oder Immissionen bislang nicht bebaut wurden. Ziel in einigen Projekten ist auch die Orientierung zum Quartier und eine städtebauliche Aufwertung des Umfelds durch gemeinschaftliche Nutzungen, die auch der Öffentlichkeit zugänglich sind (z. B. Café, Werkstätten).

Die Bandbreite reicht von 25 Wohnplätzen in Bremerhaven bis zu 336 Wohnplätzen für Studierende in Halle. Acht Modellprojekte verfügen über 100 bis 200 Plätze. Weniger als 100 Plätze gibt es in sieben Modellprojekten. Die vier größten Projekte besitzen mehr als 200 Plätze. Die Wohnplätze sind zum Teil in Wohngemeinschaften organisiert. Alle Projekte bieten Gemeinschaftsräume und gemeinsam nutzbare Freiflächen an.

Sechs Projekte weisen aus verschiedenen Gründen neben der studentischen Wohnnutzung weitere Nutzungen auf. Dies sind im Einzelnen: Wohnen für Eigenbedarf (Heidelberg), Diensträume der Feuerwehr (Hamburg Helmsweg), gewerbliche Nutzung (Halle), hotelähnliche Nutzung (Hamburg-Steilshoop), Kita (Heiligenhaus), Büronutzung (Meschede und Frankfurt/O.).

Fast alle Modellprojekte setzen im Minimum den Ready-Standard um, 11 formulieren als höheren Standard das Konzept „Ready Plus“ vollständig oder zumindest in Teilbereichen. Der Komfortstandard „All Ready“ wird bei keinem Projekt umgesetzt.

Die Flexibilität für die Nachnutzung wird in einigen Projekten durch flexible Tragstrukturen in vollem Umfang ermöglicht. In anderen Projekten werden spezifische Konzepte für den Zusammenschluss von einzelnen Räumen bzw. Single-Apartments zu größeren Wohneinheiten entwickelt. Als Grundlage für eine zukünftig einfache Umnutzung wird in vielen Projekten im Hinblick auf den demografischen Wandel auch die Umsetzung des Ready-Standards gesehen.

Als Maßnahme zur Bauzeitenreduktion werden in allen Projekten vorgefertigte Bauteile eingesetzt. Die Bandbreite reicht hier von klassischen, großformatigen Steinen, über Teilfertigdecken bis hin zu komplett vorgefertigten Fassaden. Bei sechs Projekten werden darüber hinaus komplette Raummodule vorgefertigt. Bei den Raumzellen dominieren vorgefertigte Nasszellen, bei zwei Projekten werden gesamte Raummodule fertiggestellt, davon eines als Bestandsbau (Halle). In Planungsprozessen wird bei drei Projekten BIM (Heidelberg, Kassel, Erfurt ehemalige Zahnklinik) zur Verkürzung der Bauzeit und Erhöhung der Qualität eingesetzt und es werden bei zwei Projekten die erzielten Effekte wissenschaftlich untersucht. Neben baulichen und planerischen Innovationen sind auch Ansätze zum innovativen Betrieb der Gebäude sichtbar, beispielsweise durch Nutzerfeedback zum Energieverbrauch oder studentische Selbstverwaltung.

Im Hinblick auf eine Reduktion von Betriebskosten und Inanspruchnahme weiterer Fördermittel wurden neben Maßnahmen zum Monitoring in zwölf Projekten eine hohe energetische Qualität der Gebäude bzw. der Gebäudehülle vorgesehen: Sieben Projekte sind als KFW55 (3 Projekte) bzw. KfW40 (4 Projekte) geplant, bei vier Projekten wird eine Gebäudehülle, die an das Niveau Passivhausstandard angelehnt ist, realisiert.

Durch die Förderung konnten Wohnungsbaugesellschaften, Studierendenwerke sowie auch private Investoren in ähnlichem Umfang angesprochen werden.

In Bezug auf mögliche Bauzeitreduktionen liegen die Selbsteinschätzungen aus den Modellprojekten vor, die im Rahmen der Förderanträge genannt wurden. Diese werden im weiteren Verlauf im Zusammenhang mit den geplanten Maßnahmen bewertet. Die Vorgabe einer Bauzeitverkürzung auf „deutlich unter 18 Monate“ in der Förderrichtlinie erscheint recht unkonkret, da sie erstens sehr ungenau ist und zweitens keinen Bezug zur Projektgröße aufweist. Kleinere Projekte wie Aufstockungen mit 20 Wohnplätzen lassen sich bei guter Planung sicher auch in deutlich weniger als 12 Monaten umsetzen.
Für Großprojekte ist der Zeitraum eher zu knapp bemessen. Die mögliche Bauzeitreduktion muss im Zusammenhang mit den dafür notwendigen planerischen Aufwendungen bewertet werden.

In Bezug auf mögliche Kostenreduktionen ist festzuhalten, dass es einer recht hohen Genauigkeit und vor allem einer ähnlichen Strukturierung der Kostenangaben aus den Projekten bedarf. Zum jetzigen Zeit­punkt liegen diese Kostenangaben noch nicht von allen Projekten vor und sind entsprechend der derzeitigen Planungsphasen der Projekte unterschiedlich strukturiert bzw. mit entsprechenden Unsicher­heiten behaftet. Zudem führt die aktuelle baukonjunkturelle Lage zu z.T. massiven Preissteige­rungen bei den Bauvorhaben. Diese Tatsachen erschweren die Darstellung von Reduktionspotenzialen rein durch variospezifische Maßnahmen.

Aufgrund der geringen Anzahl der Projekte gestaltet es sich schwieriger als gedacht, verallgemeinerungsfähige und statistisch belastbare Daten und Kennwerte zu sammeln sowie Kategorisierungen vorzunehmen. Daher sieht das Konzept der Begleitforschung für die Datenauswertung eine enge Verknüpfung von qualitativen und quantitativen Projektangaben vor. Vor allem aus der Analyse der Planungs- und Bauprozesse erhofft sich die Begleitforschung wichtige Erkenntnisse. Diese sollen durch Interviews mit den Akteuren sowie die Sichtung und Auswertung von Planungsunterlagen gewonnen werden.