Struktur der Investitionstätigkeit in den Wohnungs- und Nichtwohnungsbeständen

Ziel des Forschungsvorhabens war die Erlangung belastbarer Daten zum quantitativen Umfang und zur Struktur der Bestandsmaßnahmen im deutschen Wohnungs- und Nichtwohnungsbau.Projektlaufzeit: September 2010 - Juni 2011

Ausgangslage und Ziel

Der Bestandsmarkt im deutschen Wohnungs- und Nichtwohnungsbau, der nach früheren Untersuchungen mehr als zwei Drittel des gesamten Bauvolumens bindet, wird durch die amtliche Statistik nur unzureichend erfasst. Ziel dieser Untersuchung war die Ermittlung abgesicherter Zahlen zu Bestandsmaßnahmen. Auf der Grundlage von Primärerhebungen sollten die Bestandsmaßnahmen nach folgenden Kriterien differenziert werden:

• Gebäudearten (Ein-/Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, wohnähnliche und industrielle Betriebsgebäude)
• Eigentumsverhältnis (privat, gewerblich, öffentlich)
• Leistungserbringer (Bauhauptgewerbe, Ausbaugewerbe, Verarbeitendes Gewerbe etc.)
• regionale Untergliederung (alte und neue Bundesländer)
• Kostenanteil Lohn/Material
• Vollmodernisierung, Teilmodernisierung und Baureparaturen
• energetische und sonstige Maßnahmen

Auftragnehmer des Forschungsprojektes war die Heinze GmbH, Celle, in Zusammenarbeit mit dem Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW), Berlin.

Konzept

In der Untersuchung wurde über die Verknüpfung von sekundärstatistischen Marktdaten mit Befragungsergebnissen aller relevanten Zielgruppen das Bestandsmarktvolumen hochgerechnet.

Grundgesamtheit für die Befragung zum Wohnungsbau waren die privaten Haushalte der Bundesrepublik Deutschland im Jahr 2010. Dabei wurde zwischen Bewohnern in Ein- und Zweifamilienhäusern und Mehrfamilienhäusern sowie zwischen Eigentümern und Mietern unterschieden. Bei der zugrunde gelegten Stichprobe handelte es sich um ein repräsentatives 10.000er Haushaltspanel.

Neben den Bewohnern wurden auch private Vermieter und Wohnungsunternehmen befragt, um die spezifischen Bestandsaktivitäten der gewerblichen Wohnungsbesitzer berücksichtigen zu können. Für jede der genannten Zielgruppen wurde ein Hochrechnungskoeffizient (Ausgaben im Bestandsmarkt in Euro pro Zielgruppe) berechnet.

Zentraler Baustein für die Hochrechnung der Renovierungsmaßnahmen im Nichtwohnbau war eine Befragung von über 500 Architektur- und Planungsbüros. Über die Architektenbefragung kann ein Anteilswert für den Bestandsbereich am gesamten Nichtwohnbauvolumen abgeleitet werden. Zusätzlich wurden Strukturinformationen von bauausführenden Betrieben erhoben. Diese sind im Unterschied zu den Architekten nicht nur an allen Neubauprojekten, sondern auch an fast allen Bestandsprojekten beteiligt. Über die Angaben der bauausführenden Betriebe wurde das fehlende Bestandsmarktvolumen hochgerechnet.

Überblick: Datenbasis und Vorgehensweise bei der Hochrechnung des Bestandsmarktvolumens

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Ergebnisse

Die Hochrechnung für den Wohnungsbau ergab für das Jahr 2010 ein Bestandsmarktvolumen (Investitionsvolumen aller Maßnahmen im Bestand) von insgesamt 109 Mrd. €. Mit 17 Mrd. € entfiel auf Ostdeutschland ein Anteil von 16 %. Wenn man berücksichtigt, dass 22 % der Privathaushalte in den neuen Ländern wohnen, ist dieser Anteil unterproportional.

Die durchschnittliche Ausgabe pro Wohnung liegt bei rund 4.300 €. Die Bestandsquote, also der Anteil der Wohnungen mit mindestens einer Bestandsmaßnahme im Jahr 2010, liegt in West- und Ostdeutschland bei ca. 63 %. Sehr unterschiedlich hingegen ist die durchschnittliche Investitionssumme pro Gebäude. In Ostdeutschland waren es ca. 3.000 €, in Westdeutschland dagegen 4.700 €.

Auch im Hinblick auf geografische Strukturen wie die "Ortsgrößenklasse" und den "Siedlungsstrukturellen Kreistyp" zeigt der Bestandsmarkt strukturelle Unterschiede. Generell gilt, dass in kleineren Gemeinden häufiger Bestandsmaßnahmen durchgeführt werden und auch überdurchschnittlich viel ausgegeben wird.

Von den insgesamt 109 Mrd. € Bestandsmarktvolumen entfallen rund 39 Mrd. € auf energetische Modernisierung. Sie spielt in Westdeutschland mit 37 % Marktanteil eine größere Rolle als in Ostdeutschland (28 %). Dort wurde bereits in den 1990er Jahren ein großer Teil der Wohnungen energetisch modernisiert.

Die Hochrechnung der Marktvolumina nach Gebäudealtersgruppen zeigt, dass fast 60 % des Bestandsmarktvolumens auf die Gebäudegruppen aus den 1950er bis 1980er Jahren entfallen. Diese Gebäudealtersgruppe hat allerdings auch den höchsten Anteil am gesamten Wohnungsbestand

Hinsichtlich der soziodemographischen Merkmale wie zum Beispiel Alter und Einkommen zeigt das Bestandsmarktvolumen deutliche strukturelle Unterschiede. Die Hochrechnungen nach Altersgruppen zeigen, dass die "Ü50-Generation" die wichtigste Gruppe ist. Besonders intensiv modernisieren und renovieren die 60- bis 70-Jährigen. Sie geben durchschnittlich fast 4.700 € für ihre Maßnahmen aus.

Die Hochrechnung des Nichtwohnbaus ergab ein Bestandsmarktvolumen von 55 Mrd. €. Da es für den Nichtwohnbau keine Gebäudebestandstatistik gibt, wurde für dieses Segment neben dem Volumen keine Bestandsquote berechnet, sondern stattdessen die Summe aller Einzelmaßnahmen dargestellt. Für Deutschland wurden mehr als 1,3 Mio. Maßnahmen hochgerechnet. Die durchschnittliche Ausgabe je Maßnahme betrug 42.000 €.

Mit 14,4 Mrd. € entfallen 26 % des Bestandsmarktvolumens auf Ostdeutschland. Im Unterschied zum Wohnungsbau hat Ostdeutschland am Bestandsmarktvolumen im Nichtwohnbau einen überproportionalen Anteil.

Differenziert man das Bestandsmarktvolumen nach den Gebäudearten, so sind wohnähnliche Betriebsgebäude mit über 36 Mrd. € Bestandsmarktvolumen die entscheidende Gebäudeart.

Auf energetische Maßnahmen entfallen 30 % des gesamten Bestandsmarktvolumens. Das entspricht immerhin 17 Mrd. €. Dennoch hat die energetische Modernisierung im Nichtwohnbau damit eine geringere Bedeutung als im Wohnungsbau (Anteil: 36 %).

Die Hochrechnungen nach Altersklassen zeigen deutliche Investitionsschwerpunkte bei den Nichtwohngebäudebeständen der 1950er/1960er und 1970er/1980er Jahre. In den neuen Bundesländern macht deren Anteil am Bestandsmarktvolumen knapp 50 % aus, während sich in Westdeutschland über 70 % des Volumens auf diese Gebäude konzentrieren. Den großen Strukturunterschied machen die Nichtwohngebäude aus, die bis 1918 errichtet wurden. Auf diese Altersgruppe entfällt in den neuen Bundesländern ein Drittel des Bestandsmarktvolumens. In Westdeutschland beträgt der Anteil nur 11 %.

Die Hochrechnungsergebnisse für den Wohnungsbau und Nichtwohnbau ergeben insgesamt ein Bestandsmarktvolumen von 164 Mrd. €. Zwei Drittel davon entfallen auf den Wohnungsbau. Wichtigste Gebäudeart sind die Ein- und Zweifamilienhäuser, auf die mit 72 Mrd. € allein 44 % des gesamten Bestandsmarktvolumens entfallen.

Zusammenführung mit den DIW-Ergebnissen

In seinen vorläufigen Berechnungen für das Bestandsvolumen 2010 kommt das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) auf insgesamt 178,8 Mrd. €. Davon entfallen 121,8 Mrd. € auf den Wohnungsbau und 57,0 Mrd. € auf den Nichtwohnbau.

Bei den Hochrechnungen der Heinze Marktforschung summieren sich 109 Mrd. € im Wohnungsbau und 55,5 Mrd. € im Nichtwohnbau zu einem Bestandsmarktvolumen von insgesamt 164 Mrd. €. Der Vergleich dieser "Bottom-up"-Ergebnisse aus der Hochrechnung von Zielgruppenbefragungen mit den aus der Makro-Perspektive erstellten DIW-Ergebnissen zeigt geringe Abweichungen. Die Differenz zum DIW-Volumen lässt sich über die Eigenleistung bzw. Nachbarschaftshilfe und Schwarzarbeit erklären, da bei den Heinze-Berechnungen nur Materialkosten nicht aber Lohnkosten berücksichtigt werden.

Auch in der Differenzierung nach den vergleichbaren Strukturinformationen wie Wohnbau/Nichtwohnbau, West-/Ostdeutschland, werterhöhend/substanzerhaltend und Bauhauptgewerbe/Ausbaugewerbe zeigt ein Vergleich der Ergebnisse zumeist nur geringe oder erklärbare Unterschiede.

Veröffentlichungen

Struktur der Investitionstätigkeit in den Wohnungs- und Nichtwohnungsbeständen – Endbericht

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