Systematische Analysen von Forschungen zu Maßnahmen zur Senkung der Baukosten von Wohngebäuden

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Ausgangslage

In Ballungszentren und gefragten Regionen Deutschlands steigen die Mieten seit Jahren deutlich und befinden sich auf einem hohen Niveau. Um die Voraussetzungen für bezahlbares Wohnen zu verbessern, wurde im Rahmen der Wohnraumoffensive mit dem Maßnahmenpaket Baukosten und Fachkräftesicherung ein Bündel an Maßnahmen beschlossen, die einen Beitrag zur Begrenzung der Baukosten liefern können.

Zu diesen Maßnahmen gehören

• die Weiterentwicklung und Harmonisierung des Bauordnungsrechts,
• die Förderung des seriellen und modularen Bauens,
• die Begrenzung der Folgekosten von Regulierung und Normierung,
• die Nutzung von Chancen der Digitalisierung sowie
• die Optimierung der technischen Gebäudeausrüstung.

Zahlreiche Forschungstätigkeiten der letzten Jahre haben die unterschiedlichen Rahmenbedingungen sowie Maßnahmen zur Baukostensenkung im Wohnungsbau untersucht.

Ziel

Ziel der vorliegenden Studie war es, den Forschungsstand zum kostengünstigen bezahlbaren Wohnungsbau systematisch zu erfassen und zu analysieren. Dabei wurden wesentliche Rahmenbedingungen und zentrale Einflussfaktoren auf die Baukosten komprimiert dargestellt und in Forschungsvorhaben aufgezeigte Hebel und Maßnahmen zu ihrer Begrenzung herausgearbeitet. Die Studie bündelt relevante Ergebnisse von Forschungstätigkeiten zu baukostenrelevanten Themen der letzten 15 Jahre. Auf Basis der gewonnenen Erkenntnisse wurden Handlungsempfehlungen abgeleitet und weiterführende Erkenntnis- und Forschungsbedarfe aufgezeigt.

Auftragnehmer war das Fraunhofer-Informationszentrum Raum und Bau IRB, Angelika Lückert.

Konzept

Zu Projektbeginn wurden – anknüpfend an die 2004 erschienene „Querschnittsstudie zum kostengünstigen und qualitätsbewussten Bauen“ – Forschungsvorhaben aus den letzten 15 Jahren, die Maßnahmen zur Baukostensenkungen von Wohngebäuden untersuchen, recherchiert und systematisch aufbereitet.

Im nächsten Schritt wurden die gesetzlichen und klimaschutzrechtlichen Rahmenbedingungen und deren Veränderungen sowie die aktuellen Entwicklungen des Wohnungsmarktes und der Baubranche betrachtet. Aus den Forschungsergebnissen der vergangenen 15 Jahre wurden anschließend Faktoren und Parameter herausgearbeitet, die die Baukosten im Wohnbau beeinflussen, und es wurde analysiert, in welcher Weise sich diese Einflusskriterien auswirken.

Zentrale Fragestellungen der Untersuchung waren:

• Wie lässt sich der in den vergangenen zwei Jahrzehnten erarbeitete Stand der Forschung und des Wissens zur Frage des kostengünstigen, nachhaltig-zukunftsfähigen Bauens komprimiert darstellen?
• Wie lassen sich relevante Beiträge und Erkenntnisse so systematisieren und ordnen, dass eine durch komplexe Zusammenhänge und Wechselwirkungen geprägte Thematik überschaubar und Kernaussagen nachvollziehbar werden?

Auf Basis dieser Fragen wurde in einem strukturierten, iterativen Prozess eine Analysematrix entwickelt, die verschiedene analytische Perspektiven miteinander verknüpft:

Erstens: Eine thematisch-inhaltliche Achse untergliedert in sechs grundlegende Handlungsfelder (HF) sowie ein Querschnittsbereich:

• HF Baurecht, Regelwerke, politische Rahmensetzungen
• HF Technisierung / Komplexitätsreduktion
• HF Standardisierung / Serielles und modulares Bauen
• HF Daten, Methoden, digitale Werkzeuge und Wissenstransfer
• HF Prozessoptimierung / Integrierte Planung und Bauausführung
• HF Produktoptimierung
• Querschnittsbereich Nachhaltigkeit und Klimaschutz

Zweitens: Eine am Lebenszyklus orientierte Achse, die den Blick auf unterschiedliche kostenrelevante Phasen des Planens, Bauens, Sanierens und der Nutzung von Wohngebäuden lenkt: Baulandentwicklung – Planen und Bauen – Gebäudebetrieb für den Neubau sowie Planen und Bauen (Sanierung) – Gebäudebetrieb für Bestand.

Drittens: Die Frage nach Qualitäten und Anforderungen an Wohngebäude wird als fortlaufend mitzudenkende Analyseperspektive mitgeführt, da sich Kosten und Einsparpotenziale in keinem der Handlungsfelder losgelöst von Nachhaltigkeits- und Qualitätsaspekten untersuchen lassen.

Daraus wurden folgende sich daraus ergebende zentrale Themenfelder für Lösungsansätze und Maßnahmen abgeleitet:

• Vereinfachung, Flexibilisierung und Harmonisierung des Bauordnungsrechts
• Verbreitung von Standardisierung und seriellen und modularem Bauen
• Vereinfachte, (digital) integrierte Planungs-, Ausführungs- und Genehmigungsprozesse
• Kooperative Planungskultur/Integration von Planung und Bauausführung
• Lowtech-Strategien und Reduktion auf Notwendiges
• Förderung von Fachkräfte- und Kompetenzaufbau, breitenwirksamer Wissens- und Erkenntnistransfer

Aus den erarbeiteten Erkenntnissen bisheriger Forschungsvorhaben des Bundes und der Länder wurden abschließend Handlungsempfehlungen für die Ausgestaltung von Maßnahmen zur Senkung der Baukosten bei Wohngebäuden abgeleitet sowie zusätzlicher Untersuchungs- und Forschungsbedarf aufgezeigt.

Ergebnisse

Das Spektrum der im Betrachtungszeitraum durchgeführten baukostenrelevanten Forschungen ist breit gefächert. Adressiert werden (bau-)rechtliche Aspekte und das Thema Normen und Standards, planerisch-konstruktive und baupraktische Lösungsansätze und Maßnahmen zur Kosteneinsparung sowie Fragen des Projektmanagements, der Kosten- und Qualitätskontrolle.

Was sind die zentralen Befunde der Studie in Bezug auf den Forschungsstand insgesamt? Welche allgemeinen Hinweise auf Faktoren und Maßnahmen, die Kosteneinsparungen bei der Schaffung und Sanierung von Wohnraum ermöglichen, lassen sich identifizieren? Und welche Hemmnisse stehen dem umgekehrt entgegen und erfordern unterstützende Maßnahmen für bezahlbares Bauen und Wohnen?

Ein grundlegender Befund der vorliegenden Literaturanalyse lautet, dass signifikante Senkungen der Baukosten unter den aktuellen rechtlichen und wohnungswirtschaftlichen Rahmenbedingungen und Dynamiken kaum realisierbar scheinen. Die aktuelle Zielsetzung lautet vielmehr, weitere Kostensteigerungen einzudämmen und zu begrenzen.

Im Folgenden werden zentrale Lösungsansätze, Maßnahmen und Handlungsempfehlungen kurz dargestellt:

Vereinfachung, Flexibilisierung und Harmonisierung des Bauordnungsrechts

Die auf unterschiedliche Instanzen verteilte Zuständigkeit für baubezogene Normen und Anforderungen sowie deren Fülle bedingt Verzögerungen der Planungs-, Genehmigungs- und Bauprozesse und erzeugt finanzielle Zusatzaufwände. Ein seit langem diskutierter Lösungsansatz lautet: Gesetze und Regelwerke sollten stärker harmonisiert und so weit wie möglich vereinfacht werden. In der Literatur werden vor allem Stellplatzverordnungen sowie Schallschutz, Brandschutz, Barrierefreiheit und Energieeffizienz als besonders kostensensible Regelungsbereiche mit Einsparpotenzial durch mehr Planungssicherheit und reduzierten Planungsaufwand ausgewiesen. Gefordert wird, notwendige Anpassungen zügig voranzubringen, um kostengünstiges und zukunftsfähiges Bauen und Sanieren zu ermöglichen.

Verbreitung von Standardisierung und seriellem und modularem Bauen

Standardisierung sowie serielles und modulares Bauen sind Ansätze, die durch Effizienz- und Rationalisierungsgewinne erhebliches Potenzial zu Kosteneinsparungen im Wohnungsbau bergen. Durch Serienfertigung/Nutzung standardisierter Elemente und Module können auf der Baustelle Material-, Herstellungs- und Arbeitskosten eingespart sowie Bauzeiten verkürzt werden. Gleichzeitig reduzieren sich durch einfache Gebäudeformen, Grundrisse und die Beschränkung von Details die Planungsaufwände und Baukosten. Um diese Kosteneinsparpotenziale zu heben, sind allerdings beschleunigte Genehmigungsverfahren sowie die Vereinfachung baurechtlicher und -technischer Vorgaben nötig.

Vereinfachte, (digital) integrierte Planungs-, Ausführungs- und Genehmigungsprozesse

Durch Prozessoptimierungen könnten relevante Einsparpotenziale realisiert und zugleich die Ausführungsqualität von Bauprojekten erhöht werden. In diesem Bereich können digitalisierte Lösungsansätze, Planungs- und Kooperationswerkzeuge wie Building Information Modeling (BIM) wichtige Hebelwirkungen entfalten. Forschungsseitig werden zudem insbesondere Maßnahmen für vereinfachte planungs- und bauaufsichtsrechtliche Vorgänge und beschleunigte Genehmigungsverfahren empfohlen. Ein wichtiger Schritt in diese Richtung ist die breitenwirksame Einführung und Nutzung des Digitalen Bauantrags.

Kooperative Planungskultur/Integration von Planung und Bauausführung

Die verstärkte Integration von Planungs- und Bauausführungsprozessen gilt seit Langem als Schlüsselstrategie, Bauqualität und Baukosten gemeinsam zu optimieren. Die wirksame Nutzung dieses Hebels zur Kosteneinsparung ist jedoch voraussetzungsvoll und wird bisher in der Praxis häufig nicht erreicht. Sie erfordert die Bereitschaft und Fähigkeit der beteiligten Akteurinnen und Akteure zu fortlaufender Kommunikation und Kooperation sowie Anreize, auf gemeinsame Kostenziele hinzuarbeiten. Beides kann und sollte durch Entwicklung und Nutzung innovativer vertraglicher, organisatorischer und digitaler Modelle und Lösungen gefördert werden.

Lowtech

Die Technische Gebäudeausrüstung (TGA) ist ein wesentlicher Kostentreiber im Wohnungsbau. Ein reduzierter Technikeinsatz birgt daher hohes Kosteneinsparpotenzial für Neubau und energetische Sanierung. Lowtech-Konzepte folgen dieser Strategie und werden als über den Lebenszyklus von Gebäuden kostenwirksame Lösungsansätze diskutiert. Sie setzen auf Robustheit, Effizienz und Langlebigkeit von Gebäuden und auf baukonstruktive Lösungen für klimatische und energetische Anforderungen. Den höheren Fehlerquoten in Ausführung und Betrieb durch zunehmende Technisierungsgrade setzen sie ein Planungsverständnis gegenüber, das Technik und Komplexität sparsam einsetzt. Noch grundlegender setzt die verstärkt aktive Planungsphilosophie des einfachen Bauens an. Sie folgt bei Gebäudekonzeption und -nutzung dem Leitprinzip einer konsequenten Beschränkung auf das Wesentliche: einfache Konstruktion, einfache Grundrisse und Gebäudeorganisation sowie Nutzungsflexibilität sind Planungsprinzipien, die großes Kosteneinsparpotenzial bergen.

Förderung von Fachkräfte- und Kompetenzaufbau, breitenwirksamer Wissens- und Erkenntnistransfer

Fachkräftesicherung und Kompetenzaufbau zählen zu den dringlichsten Aufgaben, um das nachhaltig-bezahlbare Bauen zu fördern. Neue Anforderungen durch integrale, digitalisierte Planungs-, Bau- und Produktionsprozesse sowie die Betrachtung von Bau- und Lebenszykluskosten müssen in Curricula, Weiterbildungsangeboten und Berufsbildern einfließen – auch um für Fachkräfte und Nachwuchs attraktiv zu bleiben. Zudem sind Maßnahmen für eine verbesserte Sichtbarkeit und Praxiswirksamkeit baukostenrelevanter Forschungserkenntnisse notwendig. Eine Herausforderung lautet, diese verständlich und anwendungsnah aufzubereiten und für unterschiedliche Akteursgruppen nutzbar zu machen. Ein weiterer wichtiger Baustein ist die Vernetzung von Forschungs- und Modellvorhaben untereinander zur Förderung von Erfahrungs- und Wissensaustausch.

Fazit

Zusammenfassend ist festzuhalten: An Erkenntnissen und Wissen darüber, welche Faktoren dazu beitragen, die Kosten des Bauens und Wohnens in die Höhe zu treiben, mangelt es nicht. Genauso sind die wichtigsten übergreifenden Ansatzpunkte und Maßnahmen, wirksam gegenzusteuern, bekannt. Was vielfach noch immer fehlt, ist die breitenwirksame Umsetzung von theoretisch Bekanntem und Verstandenem in die Planungs- und Baupraxis. Die Überwindung dieses Umsetzungsdefizits ist eine, wenn nicht die entscheidende Aufgabe und Herausforderung für die Schaffung von kostengünstigem, zukunftsfähigem Wohnraum.