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Prognose der Bestandsmaßnahmen und Neubauleistungen im Wohnungsbau und im Nichtwohnungsbau

Projektbeschreibung

Projektbeteiligte

Eckdaten

Prognose der Bestandsmaßnahmen und Neubauleistungen im Wohnungsbau und im Nichtwohnungsbau


Projektnummer
Projektbeginn
09.2015
Projektende
11.2015
Projektstatus
abgeschlossen mit Bericht

Die Mehrzahl der Baumaßnahmen wird in Deutschland im Bestand umgesetzt, sowohl investiv im Rahmen von Umbau- und Modernisierungsaktivitäten als auch durch Erhalt und Unterhalt der Bausubstanz. Dies gilt sowohl für den Wohnungsbau als auch für den Nichtwohnungsbau. Trotz dieser hohen Bedeutung der Bestandsmaßnahmen ist die Informationsdichte über diesen Bereich gering. Prognosen der Bautätigkeit stellen vor allem auf die Abschätzung des Neubaus bzw. die Bauinvestitionen ab. In Anbetracht des hohen Volumens der Bautätigkeit im Bestand würde eine eigenständige Prognose für diesen Bereich einen deutlichen Informationsgewinn bedeuten.Projektstart: September 2015 - April 2016

Ausgangslage

In einer vom BBSR beauftragten Machbarkeitsstudie wurden die Voraussetzungen für die Prognose von Bestandsmaßnahmen im Hochbau geschaffen (>> weitere Informationen). Es wurde ein Verfahren entwickelt, mit dessen Anwendung das Bestandsvolumen unterjährig und bis an den aktuellen Rand berechnet werden kann. Zuvor wurden genaue Zahlen über Neubau- und Bestandsmaßnahmen mit einer zeitlichen Verzögerung von gut einem Jahr veröffentlicht.

Aufbauend auf diesen Werten wurde in diesem Forschungsvorhaben eine Prognoseinfrastruktur der kurz- und mittelfristigen Entwicklung der Bestandsmaßnahmen entwickelt. Ein Prognosemodell existierte bislang insbesondere für die Bestandsmaßnahmen noch nicht. Neben den fehlenden Daten am aktuellen Rand lag dies auch daran, dass vorlaufende Indikatoren – im Gegensatz zum Neubau, bei dem beispielsweise Baugenehmigungen einen guten Hinweis auf die zukünftige Dynamik geben – nur spärlich vorhanden sind.

Ziel

Ziel des Projekts war daher die Weiterentwicklung der vorhandenen Modellinfrastruktur mit einer Abschätzung der Entwicklung für den aktuellen Rand ("Nowcasting") hin zu einer kurz- und mittelfristigen Prognose der Bestandsmaßnahmen. Hierbei wurden verschiedene Optionen geprüft. Klassische parametrische Regressionsmodelle wurden für die Prognose der Bestandsmaßnahmen in einer Frist von bis zu sechs Quartalen verwendet.

Eine Herausforderung bei der Prognose von Bestandsmaßnahmen besteht darin, dass diese nicht nur durch konjunkturelle Entwicklungen getrieben werden, sondern auch durch technische Nutzungsdauern beeinflusst sind. Für den Erhalt und Unterhalt von Gebäuden sind unabhängig von der wirtschaftlichen Lage Aufwendungen zu leisten, soll ein Verfall von Gebäuden verhindert werden. Diese sind maßgeblich auch von Bau- und Sanierungszyklen der Vergangenheit bestimmt. Diese Zyklen können einerseits mit Filtertechniken von Zeitreihen extrahiert und für eine mittelfristige Prognose verwendet werden. Andererseits kann eine Schätzung der Länge von Sanierungszyklen auf Grundlage von Mikrodaten erfolgen. Hierzu wurden Daten aus Energieausweisen genutzt, und mit dem Instrument einer Verweildaueranalyse die Sanierungswahrscheinlichkeiten von Gebäudekohorten ermittelt. Auf Grundlage dieser Informationen können zusätzliche Validierungen der Länge von Sanierungszyklen erfolgen und zudem Wendepunkte im Bestandsvolumen besser prognostiziert werden.

Auftragnehmer war das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung e.V., Berlin (DIW Berlin).

Konzept

In einem ersten Schritt wird die vorhandene Modellinfrastruktur aktualisiert und ggf. erweitert. Insbesondere ist die Erweiterung der vorhandenen Methoden zur Abschätzung der Entwicklung für den aktuellen Rand ("Nowcasting-Modell") um Informationen der Wirtschaftszweigklassifikation WZ 2003 zu prüfen.

In einem zweiten Schritt soll ein indikatorengestütztes Prognosemodell der Bestandsleistungen für die kurze Frist entwickelt werden. Dazu wird in der Regel der zu prognostizierende Wert auf einen autoregressiven Term und verzögerte Werte anderer geeigneter Indikatoren regressiert. Die Koeffizienten des geschätzten Modells werden dann für die Prognose verwendet. Die Herausforderung besteht in der Identifikation geeigneter Indikatoren, die die zukünftige Entwicklung im Bestandssegment verlässlich anzeigen. Als vorlaufende Indikatoren werden in diesem Zusammenhang die Auftragseingänge und die Auftragsbestände, das Volumen der Baugenehmigungen im Bestand, die Kreditzinsen und das Neugeschäftsvolumina an private Haushalte für Wohnbauten, verschiedene Stimmungsindikatoren sowie oder gesamtwirtschaftliche Größen geprüft.

Der dritte Schritt besteht in der Entwicklung eines Modells zur mittelfristigen Projektion der Bestandsleistungen. Einen ersten Anhaltspunkt bieten hierfür statistische Verfahren der Bereinigung um zyklische oder erratische Komponenten einer Zeitreihe. Häufig verwendete Verfahren sind der HP-Filter von Hodrick und Prescott (1997), der Filter von Baxter und King (1999), der Bandpass-Filter von Christiano und Fitzgerald (1999) und der Lowpass-Filter. Diese Verfahren sollen auch im Zusammenhang mit der Abschätzung der mittelfristigen Entwicklung der Bestandsleistungen angewendet werden, indem der Trend in die Zukunft fortgeschrieben wird.

Mit einer einfachen Trendfortschreibung sind die spezifischen Eigenheiten und Muster der Bestandsmaßnahmen aber nur unvollständig abgebildet. Eine Ursache ist in der Langlebigkeit von Gebäuden zu sehen und der daraus resultierenden Notwendigkeit, unabhängig von konjunkturellen Entwicklungen Mittel für den Erhalt und Unterhalt von Gebäuden aufzuwenden. Insbesondere dann, wenn die ökonomische Lebensdauer eines Bauteils überschritten ist, zumindest aber, wenn die technische Funktion einzelner Bauteile nicht mehr gewährleistet ist.

Die Bestandsaktivitäten von heute sind auch maßgeblich durch die Bau- und Sanierungstätigkeit der Vergangenheit bestimmt – so wird beispielsweise der Bau- und Sanierungsboom der 1990er Jahre ab etwa dem Jahr 2020 verstärkte Maßnahmen für den Bestandserhalt der damals errichteten bzw. sanierten Gebäude erfordern. Die Kenntnis über die Bautätigkeit in der Vergangenheit und über die Länge der durchschnittlichen Sanierungszyklen erlaubt es, den mittelfristigen Sanierungsbedarf abzuschätzen und so den zugrundeliegenden Trend in den Bestandsmaßnahmen zu identifizieren. Ein derartiges Modell ist zu entwickeln und entsprechend empirisch zu kalibrieren.

Hierzu soll zunächst die Länge typischer Sanierungszyklen einzelner Gebäudeteile identifiziert werden. Dabei werden Informationen aus Energieausweisen für Gebäude untersucht, welche Informationen über die Zeiträume vorheriger Sanierungen enthalten. Daraus kann die Sanierungswahrscheinlichkeit einzelner Bauteile in Abhängigkeit vom Gebäudealter und weiterer Strukturinformationen in einem logistischen Regressionsmodell oder mit Modellen der Verweildaueranalyse geschätzt werden. Die durchschnittliche Sanierungswahrscheinlichkeit kann dann den spezifischen Baualtersklassen der Gebäude zugeordnet werden. Auf Grundlage der Informationen des Zensus 2011 und der jeweiligen Besetzung einzelner Baualtersklassen kann dann der Anteil bereits sanierter Gebäude ermittelt und die Sanierungsaktivitäten rollierend in die Zukunft fortgeschrieben werden.

Ergebnisse

Im Forschungsvorhaben konnten wesentliche Fortschritte im Bereich der Bauprognose erreicht werden. Die entwickelte Infrastruktur liefert robuste Ergebnisse in der kontemporären Berechnung des Bauvolumens am aktuellen Rand. Der entwickelte Prognoseansatz ermöglicht eine Vorausschau der Neubau- und Bestandsaktivitäten im Hochbau mit einem Vorlauf von acht Quartalen bei hinreichender Prognosegüte. Im Bereich der Projektionen im mittelfristigen Bereich hat das Forschungsvorhaben insbesondere zur Klärung des Forschungsbedarfs beigetragen. So sind für die Entwicklung eines strukturellen Modells zur Abbildung langfristiger Sanierungszyklen noch erhebliche Vorleistungen in der Datenaufbereitung erforderlich. Hierzu zählt einerseits die Ermittlung eines nach Baujahrgängen gegliederten Gebäudebestands, andererseits die Schätzung der gebäudealtersspezifischen Sanierungskosten. Dies ist Voraussetzung für eine direkte Übertragung der ermittelten Werte in das Bauvolumen.

Veröffentlichungen

Prognose der Bestandsmaßnahmen und Neubauleistungen im Wohnungsbau und im Nichtwohnungsbau
BBSR-Online-Publikation 07/2016, Hrsg.: BBSR, Juli 2016
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Projektbeteiligte
Eckdaten
Schlagworte zum Projekt : Bestandsmaßnahmen
Projekt auf der Webseite des BBSR : https://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/forschung/programme/zb/Auftragsforschung/1Wertschoepfung/2015/Bestandsprognose/01_start