Leitfaden Nachhaltiges Bauen - Gebäudebestand

Im Mittelpunkt des Forschungsprojektes stand die Erweiterung des bereits vorhandenen Leitfadens Nachhaltiges Bauen für den Neubau um die beiden Teilbereiche "Nutzung und Bewirtschaftung" sowie "Bestand". Der Entwurf der Leitfadenerweiterung wurde zusätzlich um Anregungen zu noch offenen Fragestellungen ergänzt und durch weitere Verbesserungsansätze sowie Handlungsempfehlungen abgerundet.Projektlaufzeit: August 2011 - März 2012

Kern des Forschungsprojektes war die Ausarbeitung des Teils C (Nutzung und Bewirtschaftung) sowie des Teils D (Bestand) als Erweiterung des bereits vorhandenen Leitfadens Nachhaltiges Bauen für den Neubau. Den beiden neu zu erstellenden Teilen wurde ein allgemeiner Grundlagenteil vorangestellt, der die Eingliederung und Zuordnung von Gebäuden bzw. Maßnahmen zu den jeweiligen Leitfadenteilen ermöglicht.

Die erforderlichen Ausführungen wurden durch Recherchen, Auswertungen, Experteninterviews und eigene Vorschläge erarbeitet. Hierbei erfolgte auch die Einbindung der Erkenntnisse aus den Kriteriensteckbriefen "Bestand", die im Rahmen des Zukunft-Bau-Projektes "Übertragung der Kriteriensteckbriefe auf den Gebäudebestand" bereits erarbeitet worden waren.

Bei der Erstellung der neuen Leitfadenteile C und D war drauf zu achten, diese in Art und Stil analog zu den bereits existierenden Teilen auszuformulieren, so dass ein in sich stimmiges Gesamtsystem entsteht. Des Weiteren wurde der Entwurf der Leitfadenerweiterung um zusätzliche Anregungen und im Rahmen weiterer Forschungen noch zu klärende Fragestellungen ergänzt. Unter Einbindung weiterer Experten wurden entsprechende Verbesserungsansätze sowie Handlungsempfehlungen vorgeschlagen und damit der Leitfadenentwurf abgerundet.

Auftragnehmer war das Institut für wirtschaftliches und technisches Immobilienmanagement - IWTI GmbH in Kooperation mit dem Institut für Baubetriebslehre der Universität Stuttgart.

Konzept

Konzeption der einzelnen Projektstufen

1. Vorbereitende Maßnahmen

• Aufarbeitung der bestehenden Leitfadenteile Nachhaltiges Bauen, um eine Konsistenz der neu zu erstellenden Leitfadenteile mit bereits bestehenden Ausarbeitungen zu erzielen

• Aufarbeitung des Berichts der Universität Karlsruhe zu "Übertragung des Bewertungssystems Nachhaltiges Bauen für Bürogebäude auf den Bestand"

2. Ausarbeitung der neu zu erstellenden Leitfadenteile

• Erarbeitung des Teils "Allgemeine Grundlagen", der den Leitfadenteilen C und D vorangestellt werden soll

• Ausarbeitung des Leitfadenteils C (Nutzung und Bewirtschaftung) unter Zugrundelegung der von der Universität Karlsruhe hierzu ausgearbeiteten Kriteriensteckbriefe

• Ausarbeitung des Leitfadenteils D (Bestand) unter Zugrundelegung der durch die Universität Karlsruhe hierzu ausgearbeiteten Steckbriefe des BNB "Bestand"

Ergebnisse

Ergebnisse des Teils "Allgemeine Grundlagen"

Zur Definition von Bestandsgebäuden wurden als Kriterien die bereits verstrichene Zeit nach der Baufertigstellung und die Inbetriebnahme des Gebäudes durch Erstbezug herangezogen. Demzufolge werden Immobilien im Sinne der Bewertung als Bestandsgebäude eingestuft, wenn seit dem Zeitpunkt der Baufertigstellung fünf Jahre vergangen sind. Ein Gebäude gilt als fertiggestellt, wenn die Bauabnahme erfolgt ist. Sofern keine förmliche Bauabnahme erfolgt ist, handelt es sich um ein Bestandsgebäude wenn seit der Inbetriebnahme des Gebäudes fünf Jahre vergangen sind. Ein Gebäude gilt als in Betrieb genommen, wenn der Erstbezug durch einen Mieter oder den Eigentümer des Gebäudes, unabhängig vom Anteil der Fläche, stattgefunden hat.

Zu beachten ist, dass Gebäude erst dann gemäß Leitfadenteil D (Bestand) bewertet werden können, wenn eines der vorgenannten Kriterien erfüllt ist. Ist dagegen die Zeit von fünf Jahren nach Abnahme bzw. Inbetriebnahme noch nicht verstrichen, so wird die Immobilie als "Neubestand" bezeichnet und kann noch nicht als Bestand bewertet werden. Im Falle von Bestandsgebäuden greift für Bestand mit relevanten Maßnahmen, die energetische Auswirkungen haben, das Zusatzmodul "Komplettmaßnahme im Bestand". Dagegen ist für Bestand mit nicht relevanten Maßnahmen (keine energetische Auswirkungen) oder für Bestand ohne weitere Maßnahmen das Zusatzmodul "Nutzung und Bewirtschaftung" anzuwenden.

Ergebnisse Teil C des Leitfadens "Nutzung und Bewirtschaftung"

Die Bewertung der Nutzung und Bewirtschaftung von Gebäuden findet bei Bestandsgebäuden Anwendung, die unabhängig von der Durchführung einer Baumaßnahme in ihrem Betrieb zu überprüfen sind sowie bei Gebäuden, die bereits als Neubau oder nach einer Komplettsanierung bewertet wurden und - um die tatsächliche Nachhaltigkeit zu überprüfen - nach einer gewissen Zeit der Betriebsphase erneut bewertet werden sollen. Die Bewertung der Nutzung und Bewirtschaftung eines Bestandsgebäudes erfolgt anhand der drei Dimensionen

• Betriebskostenanalyse,

• Prozessqualität der Bewirtschaftung und

• Objektqualität und Nutzerverhalten.

Im Rahmen der Betriebskostenanalyse sind die tatsächlichen Betriebskosten getrennt nach den Kostenarten der DIN 18960 zu ermitteln und gemäß der RBBau Muster 7 zu erfassen.

Für die Bewertung der Prozessqualität der Bewirtschaftung empfiehlt der Forschungsnehmer die Aufnahme eines Steckbriefes, der auf das Vorhandensein von Betriebskonzepten und das Einhalten geforderter Service-Levels sowie dessen Berichtswesen eingeht. Im Rahmen des Betriebskostencontrollings als Bewertung der systematischen Erfassung und Auswertung von Betriebs- und Instandsetzungskosten, empfiehlt der Forschungsnehmer aus Gründen der Transparenz und Vollständigkeit, auch Instandsetzungskosten in die Bewertung mit aufzunehmen. Der lebenszyklusbegleitenden Objektdokumentation können zahlreiche verschiedene Richtlinien zugrunde gelegt werden. Der Forschungsnehmer empfiehlt, die Vorgaben zur Objektdokumentation gemäß nur einer Richtlinie zu formulieren, um Klarheit und Vergleichbarkeit in der Dokumentation zu erzielen.

Im Rahmen der Bewertung der Objektqualität in der Nutzungsphase ist zu prüfen, wie sich das Gebäude nach Ablauf der Inbetriebnahme-Phase unter realen Nutzungsbedingungen im täglichen Betrieb verhält. Der Forschungsnehmer empfiehlt, eine Trennung zwischen anlagen- und nutzerspezifischem Verbrauch vorzunehmen, da die Vergleichbarkeit unterschiedlicher Bestandsgebäude aufgrund der starken Abhängigkeit vom Nutzerverhalten erheblich eingeschränkt ist. Zur Bewertung der tatsächlichen Objektqualität (d.h. ohne Berücksichtigung des Nutzerverhaltens) sollten daher weitere Kriterien, wie z.B. die Qualität der technischen Gebäudeausrüstung (TGA), eingeführt werden, so dass die technischen "harten" Fakten des Gebäudes durch eine Überprüfung des Standards und der Qualität der technischen Anlagen sowie der Gebäudehülle separat erfasst werden können. 

Ergebnisse Teil D des Leitfadens "Bestand"

Im Rahmen der Betrachtung von Gebäudebestandsentwicklungen wird die Erwartungshaltung zu Grunde gelegt, dass eine Vergleichbarkeit zwischen einem nachhaltigen Neubau und einem nachhaltig modernisierten Bestandsgebäude existiert (absolute Betrachtungsweise). Mit Ausnahme einiger prozessbedingter Umstände, wie der Problematik einer nachträglichen Dokumentation und der rückwirkenden Unbeeinflussbarkeit der Art der Bauausführung, kann erwartet werden, dass ein Bestandsobjekt durch entsprechende bauliche Eingriffe theoretisch in die Lage versetzt werden kann, die gleichen Qualitäten vorzuweisen wie ein Neubauobjekt. Es muss jedoch das Bewusstsein vorhanden sein, dass im Bestand eine hohe Qualität in der Nachhaltigkeit gegenüber einem Neubauvorhaben zum Teil nur schwer oder mit erhöhtem Aufwand zu erzielen ist. Ferner greifen Ausnahmen bei gesetzlichen Anforderungen, die für Bestandsgebäude differenzierte Festlegungen treffen.

Über die Kriterien von Neubauten hinaus, müssen bei der Bewertung von Bestandgebäuden in den Bereichen der ökologischen Qualität, ökonomischen Qualität, soziokulturellen und funktionalen Qualität, technischen Qualität und der Prozessqualität zahlreiche weitere besondere Aspekte Berücksichtigung finden. Dies gilt für die Erstellung von Schadstoffgutachten, die Ökobilanzierung, die Bewertung der Risiken für die lokale Umwelt und die  nachhaltige Materialgewinnung sowie die Flächeninanspruchnahme ebenso wie für die Lebenszykluskostenberechnung und die Bewertung der Umnutzungsfähigkeit, der gestalterischen und städtebaulichen Qualität, des kulturellen Werts, des Wärme- und Tauwasserschutzes sowie für die Bauwerksdiagnose und Rückbauplanung.

Fazit

Im Rahmen des Forschungsprojekts konnte festgestellt werden, dass zur Erstellung eines umfassenden Leitfadens die Ausformulierungen der Bewertungssysteme "Nutzung und Bewirtschaftung" sowie "Bestand" noch in Teilen ergänzt werden sollten, um den Anforderungen und Erwartungen an den Leitfaden Nachhaltiges Bauen gerecht zu werden. Dies betrifft insbesondere die folgenden Aspekte:

• Eingliederung des allgemeinen Teils zur Abgrenzung der Bewertungssysteme in den Leitfaden Nachhaltiges Bauen

• Teil C: Aufnahme des Bewertungskriteriums Ermittlung und Bewertung der Betriebskosten eines Bestandsgebäudes als Ausgangspunkt für die Analyse der technischen Gebäudeausrüstung sowie des Nutzerverhaltens

• Teil C: Aufnahme einer Bewertung der TGA zur Trennung von anlagen- und nutzerspezifischen Verbräuchen sowie Aufnahme weiterer Kriterien

• Teil D: Aufnahme eines gesonderten Bewertungskriteriums zum Thema Untersuchung von Schadstoffen in dem zu modernisierenden Bestandsgebäude

Veröffentlichungen

Leitfaden Nachhaltiges Bauen - Gebäudebestand - Endbericht
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