Kostenvergleich öffentliche Baumaßnahmen - private Bauvorhaben

Öffentliche Auftraggeber gehören in Deutschland zu den bedeutendsten Akteuren der Bau- und Immobilienwirtschaft und sind zum wirtschaftlichen Einsatz der finanziellen Mittel verpflichtet. Inwiefern die öffentlichen Auftraggeber diesem Einsatz der Mittel aus Kostenperspektive nachkommen, war Gegenstand des Projektes, wobei die Kosten- und Objektdaten von privaten und öffentlichen Bauvorhaben gegenübergestellt wurden.Projektlaufzeit: Oktober 2011 - Januar 2012

Ausgangslage

In Deutschland zählt die öffentliche Hand zu den größten Immobilieneigentümern. Dabei besitzt sie diversifizierte Portfolios, die von einfachen Lagergebäuden bis hin zu hochtechnisierten Laborgebäuden reichen. Neben den jährlich anfallenden Folgekosten sind in diesem Zusammenhang gerade die Immobilieninvestitionskosten von hoher Relevanz, da sie bei nahezu jedem öffentlichen Haushalt regelmäßig einen der größten Kostenblöcke darstellen. Öffentliche Auftraggeber gehören demnach in Deutschland zu den bedeutendsten Akteuren der Bau- und Immobilienwirtschaft.

Innerhalb ihres Handelns sind die öffentlichen Auftraggeber gemäß der Bundeshaushaltsordnung, der Landeshaushalts- oder Gemeindehaushaltsordnung zum wirtschaftlichen Einsatz der finanziellen Mittel verpflichtet. Inwiefern die öffentlichen Auftraggeber diesem Einsatz der Mittel aus Kostenperspektive nachkommen, war Gegenstand des Projekts. Das Bundesinstitut für Bau, Stadt- und Raumforschung (BBSR) widmete sich mit dem Forschungsprojekt "Kostenvergleich öffentliche Baumaßnahmen - private Bauvorhaben" dem Kostenvergleich und leistete damit einen wichtigen Beitrag zur Aufdeckung und Erklärung möglicherweise bestehender Unterschiede in den Baukosten öffentlicher und privater Bauvorhaben.

Auf der Grundlage einer umfangreichen Datensammlung von mehr als 2.000 abgerechneten Bauvorhaben (u.a. Verwaltungs-, Wohngebäude, Bildungs- und Sporteinrichtungen) wurde letztlich die partielle Einflussstärke hinsichtlich "Art des Bauherrn" unter Konstanthaltung weiterer Faktoren und Rahmenbedingungen (wie beispielsweise Größe der Baumaßnahme, Bauqualitäten und Ausstattungsmerkmale) bestimmt.

Zielsetzung

Erstes Teilziel des Forschungsvorhabens war es herauszufinden, ob bei der Durchführung von Hochbaumaßnahmen durch die öffentliche Bauverwaltung im Vergleich zur Durchführung durch private Auftraggeber/Investoren in der Regel Kostenunterschiede entstanden. Dazu wurden mittels einfacher Mittelwertvergleiche (Two-Sample T-Test) die Unterschiede ohne Berücksichtigung bzw. ohne Konstanthaltung anderer Kosteneinflüsse dargestellt.

Das darauf aufbauende zweite Teilziel bestand darin, die möglicherweise auftretenden Unterschiede näher zu untersuchen. Dabei wurden speziell auf diese Fragestellung zugeschnittene Modelle entwickelt (hedonische Modelle), die einerseits auf der Objektebene ansetzten. Andererseits wurden aber auch Modelle auf Bauteilebene gemäß der deutschen Norm für die Kostenplanung - DIN 276-1 - entwickelt, um die Ursachen möglicher Kostenunterschiede zu erklären. Hierbei wurden alle potenziell relevanten Einflussfaktoren neben der "Art des Bauherrn" in die Untersuchung einbezogen, um den tatsächlichen Einfluss des Faktors "Art des Bauherrn" unter Konstanthaltung aller anderen Faktoren näher bestimmen zu können.

Auftragnehmer des Forschungsprojekts war das Institut für Bauökonomie der Universität Stuttgart.

Konzept

Datenanalyse - Teil 1

Im ersten Teil der Datenanalyse wurde zunächst ein grundsätzlicher Kostenkennwertvergleich durchgeführt. Dabei wurde die Fülle der Kosteneinflussfaktoren, welche die Kostenkennwerte beeinflussen, nicht umfassend untersucht. Es wurden lediglich die Mittelwerte der privat realisierten und der öffentlich realisierten Bauvorhaben gegenübergestellt. Dabei war jedoch zu beachten, dass es sich nur um einen Mittelwertvergleich von zwei Teil-Stichproben (privat und öffentlich) handelte. Somit konnte der reine numerische Vergleich der Mittelwerte (z.B. ohne Transformation, ohne Ausreißereliminierung) ungenaue Ergebnisse liefern. Ohne eine weitergehende statistische Analyse blieb es also unsicher, ob die Differenz der Mittelwerte durch Zufall beeinflusst wurde oder die reale Situation wiedergab.

Eine entsprechende statistische Methode, um die Mittelwerte zweier Teil-Stichproben zu vergleichen, ist die Durchführung eines Two-Sample T-Tests. Die Interpretation der Ergebnisse erfolgte durch den Vergleich der Wahrscheinlichkeit der T-Statistik (P-Wert), gemessen an einem kritischen Wahrscheinlichkeitswert (5%-Wert). Wenn der errechnete P-Wert der Analyse kleiner war als der kritische Wert, dann ließ sich schlussfolgern, dass die zwei Teil-Stichproben zu zwei verschiedenen Grundgesamtheiten gehörten; und umgekehrt.

Datenanalyse - Teil 2

Der zweite, weitergehende Teil der Datenanalyse baute auf univariaten Analysemethoden (Untersuchung einer Kostenart und deren vielfältigen Kosteneinflussfaktoren) auf. Da die Kostenkennwerte und ein großer Teil der Kosteneinflussfaktoren (z.B. alle Grundflächen und Rauminhalte sowie ihre Verhältnisse) mit metrischen Skalen erfasst wurden, stellte die Regression ein geeignetes Analysewerkzeug dar. Bei der anzuwendenden univariaten, multiplen Regression handelte es sich um ein strukturen-prüfendes Verfahren, bei dem mehrheitlich metrisch skalierte Daten Verwendung fanden. Die Aufgabe des Verfahrens bestand in der Analyse der Ursache-Wirkungszusammenhänge zwischen einer Kostenart bzw. einem Kostenkennwert und einem oder mehreren Kosteneinflussfaktoren. Dabei kam folgender Ablauf zum Tragen:

• Formulierung des Ursache-Wirkungszusammenhanges
• Schätzung der Regressionsfunktion
• Prüfung der Regressionsfunktion

Für die Formulierung des Ursache-Wirkungszusammenhangs wurde neben einem Literaturstudium auf Experteninterviews aufgebaut. Dabei wurden die potenziell relevanten Kosteneinflussfaktoren erfragt, die bei der Modellbildung grundsätzlich zu berücksichtigen waren. Bei der anschließenden Schätzung kam der allgemeine Regressionsansatz zur Anwendung.

Auf der Grundlage der Daten lieferte das so aufgestellte Modell belastbare Aussagen für eventuell bestehende Kostenkennwertunterschiede zwischen öffentlichen und privaten Bauvorhaben, wobei auch alle anderen Kosteneinflussfaktoren berücksichtigt bzw. konstant gehalten wurden. Die nachfolgende Bewertung der Güte und Signifikanz vorgenommener Schätzungen erlaubte es, den Grad der Verallgemeinerung aufgedeckter Abhängigkeiten zu bestimmen. Die Schätzung der Realität zeigte die Ursache-Wirkungszusammenhänge in Form der Regressionsfunktion.

Ergebnisse

Zwar haben sich zunächst im reinen Mittelwertvergleich der Kostenkennwerte (Teil 1: Two-Sample T-Test) durchaus signifikante Unterschiede hinsichtlich der Art des Bauherrn ergeben, jedoch sind diese Ergebnisse aufgrund der bereits erwähnten Einschränkungen nicht ausreichend verlässlich und belastbar.

Die aus diesem Grund im zweiten Schritt durchgeführten Regressionsanalysen auf Bauteil- und übergeordneten Ebenen (unter Ausschluss von Ausreißern sowie nach LN-Transformation) haben ergeben, dass die Hypothese eines Kostenkennwertunterschiedes hinsichtlich der Art des Bauherrn in jedem Fall verworfen werden musste. Abschließend konnte für die vorliegende Datengrundlage somit festgestellt werden, dass unter Konstanthaltung der relevanten Kosteneinflüsse kein Kostenkennwertunterschied hinsichtlich der Art des Bauherrn nachweisbar war.

Abgrenzung der Untersuchung

Bei der Interpretation der Analyseergebnisse war zu berücksichtigen, dass sie auf der vorgefundenen Datengrundlage basierten. Dabei handelte es sich um eine für Deutschland einmalig große und nicht spezifisch ausgewählte Anzahl von Bauvorhaben, die aufgrund der Aufgabenstellung (keine Erhebung weiterer Objektdaten) naturgemäß nicht den Anspruch auf Repräsentativität erheben konnte. Darüber hinaus war zu beachten, dass nicht alle Objektdaten immer vollständig zur Verfügung standen. Der Detaillierungsgrad bzw. die Datentiefe war objektspezifisch unterschiedlich.

Aufgrund der vorgefundenen Datengrundlage ergab sich eine weitere Gruppe von Abgrenzungen. Zum einen konnten keine zeitlichen Betrachtungen vorgenommen werden (z.B. Veränderung des Einflusses von relevanten Faktoren über einen Zeitraum von beispielsweise 20 Jahren), da die Datenmengen dazu nicht ausreichend waren. Zum anderen konnten Kosteneinflüsse aufgrund von so genannten "weichen" Faktoren nicht analysiert werden, da hierzu keine Informationen aus den Daten vorlagen. Inwiefern beispielsweise das Kommunikationsverhalten von Bauherr, Architekt und Unternehmer auf den Kostenbetrag gewirkt hat, blieb deshalb unberücksichtigt.

Veröffentlichungen

Kostenvergleich öffentliche Baumaßnahmen - private Bauvorhaben
Endbericht Download auf https://www.bbsr.bund.de/
Anhang zum Endbericht Download auf https://www.bbsr.bund.de/