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Bezahlbares und zukunftsfähiges Bauen und Wohnen

Projektbeschreibung

Projektbeteiligte

Eckdaten

Bezahlbares und zukunftsfähiges Bauen und Wohnen


Projektnummer
Projektbeginn
09.2020
Projektende
12.2020
Projektstatus
abgeschlossen ohne Bericht

Das Forschungsprojekt untersucht anhand ausgewählter Modellvorhaben Rahmenbedingungen und bestimmende Faktoren für die Vereinbarkeit von bezahlbarem und zukunftsfähigem Bauen und Wohnen.

Ausgangslage

Die Wohnungsmieten und -kaufpreise sind in den Wachstumsregionen Deutschlands in den letzten Jahren stark gestiegen. Menschen mit geringem und mittlerem Einkommen fällt es dort immer schwerer, bezahlbaren Wohnraum zu finden. Daher sucht die Politik verstärkt nach Wegen, das Wohnen bezahlbar zu machen und damit sicherzustellen, dass die Bevölkerung sich angemessen mit Wohnraum versorgen kann.

Gleichzeitig stellen die nationalen Klima- und Nachhaltigkeitsziele, auch im Hinblick auf eine Klimaneutralität bis Mitte des Jahrhunderts, weitreichende Anforderungen an nachhaltige Qualitäten von Gebäuden und Quartieren. Diese können den Wohn- und Marktwert zukunftsfähig gestalten, stehen jedoch im Verdacht, das Bauen zu verteuern und damit die Kauf- bzw. Mietpreisbildung sowie die Wohnkostenbelastung negativ zu beeinflussen.

Um diese Herausforderungen zu vereinbaren, sind innovative, ausgewogene Lösungen gefragt, die Bau- und Lebenszykluskosten begrenzen, CO2-Emissionen reduzieren und zudem eine tragfähige Grundlage in der Sozial- und Infrastruktur auf Quartiersebene gewährleisten. Vor diesem Hintergrund startete im September 2020 das Forschungsvorhaben "Bezahlbares und zukunftsfähiges Bauen und Wohnen – Rahmenbedingungen und Determinanten für die Vereinbarkeit bezahlbarer Mieten und nachhaltiger Qualitäten durch eine Begrenzung der Bau- und Lebenszykluskosten" (BZBW). Anhand der im Mai 2021 ausgewählten Modellvorhaben wird evaluiert, welche Rahmenbedingungen, Strategien, Verfahren und Instrumente in Planungs-, Bau- und Nutzungsphase sich bei der Schaffung von bezahlbarem Wohnraum als förderlich oder hemmend erweisen.

Ziel

Die Ergebnisse des Forschungsprojektes sollen übertragbare Erkenntnisse für die Politik liefern, auf deren Basis gesetzliche Grundlagen, förderpolitische Maßnahmen und Informationsstrategien zur Vereinbarkeit von bezahlbarem und zukunftsfähigem Bauen und Wohnen in Deutschland initiiert und weiterentwickelt werden können. Zudem sollen Handlungsleitfäden jeweils für Kommunen, Planende und Projektentwickler/Investoren erarbeitet werden, damit die Best-Practice-Ansätze aus den Modellvorhaben von den an Projektentwicklung und Bauprozess beteiligten Entscheidern möglichst flächendeckend angewendet werden können.

Die im Mai 2021 ausgewählten 41 Modellvorhaben und 7 Anwärter aus der Praxis werden mit Blick auf die Bezahlbarkeit des geschaffenen Wohnraums auf ihre ökologische, ökonomische und soziale Zukunftsfähigkeit hin untersucht. Die Prozess- und Ergebnisevaluation soll sich zudem den förderlichen und hemmenden Rahmenbedingungen, Abwägungsprozessen und Faktoren in Planungs-, Bau- und Nutzungsphase bei der Schaffung von bezahlbarem und zukunftsfähigem Wohnraum widmen.

Konzept

Das Projekt untersucht die folgenden zentralen Forschungsbereiche:

  • Rahmenbedingungen, Strukturinformationen und Datengrundlagen im Hinblick auf den lokalen Wohnungsmarkt in der Kommune und Marktbedingungen im umliegenden Quartier, die städtebauliche Einbindung sowie die Nutzungen, die Bewohnergruppen, die Bestandsobjekte, die Wohneigentümerstruktur und die avisierten Zielgruppen für die Neubauten
  • Kommunale, interkommunale oder übergreifende Vorgaben und Strategien zur Erreichung der Bezahlbarkeit sowie der Zukunftsfähigkeit von Wohngebäuden im Quartierszusammenhang
  • Strategien zum Klimawandel, zu Energieeffizienz, zur Ressourceneinbindung und -einsparung – Kosten und Einspareffekte von Wohngebäuden im Quartierszusammenhang
  • Ökonomische und synergetische Zusammenhänge im Hinblick auf die Bau-, Finanzierungs- und Lebenszykluskosten einerseits und die Miet- und Kaufpreisentstehung von Wohngebäuden andererseits
  • Innovation, Kommunikation, Kooperation zur Verbesserung der Vereinbarkeit von bezahlbarem und zukunftsfähigem Bauen und Wohnen
  • Hemmnisse bei der Umsetzung von nachhaltigen Qualitäten bezahlbarem Wohnraum sowie soziale und ökologische Konsequenzen
  • Gesetzliche Grundlagen, Anreize, Information und Kommunikation für die Vereinbarkeit von bezahlbarem und zukunftsfähigem Bauen und Wohnen

Systematisierung der Forschungsbereiche

[BILD]

Arbeits- und Zeitplan

Erarbeitung Forschungskonzeption:3. Quartal 2020
Modellvorhaben-Aufruf:Dezember 2020 - März 2021
Auswahl der Modellvorhaben:Mai 2021
Auftaktworkshop aller Modellvorhaben:Juni 20
Schriftliche Befragung der Modellvorhaben:3. Quartal 2021
Bereisung der Modellvorhaben:ab 4. Quartal 2021
Projektwerkstatt aller Modellvorhaben:2. Quartal 2022
Vertiefende Interviews mit Modellvorhaben-Vertretern:ab 2. Quartal 2022
Dokumentation und Gesamtanalyse:ab 3. Quartal 2022
Erarbeitung Bericht und Handlungsleitfäden:bis Ende 2022
Abschlussveranstaltung:1. Quartal 2023

Ergebnisse

Ergebnisse aus dem Auftaktworkshop

Der Auftaktworkshop fand am 17. Juni 2021 als Online-Veranstaltung statt. Das erste Treffen der Akteure der Modellvorhaben und der Modellvorhaben-Anwärter diente dazu, die Projekte durch Kurzvorträge in Kleingruppen kennenzulernen. Darüber hinaus wurden fördernde Rahmenbedingungen und Hemmnisse bezahlbaren Wohnens und Bauens sowie die Begrenzung der Bau- und Lebenszykluskosten der Projekte diskutiert.

Als fördernde Rahmenbedingungen wurden genannt:

  • Grundstücke: Die Verfügbarkeit eines eigenen Grundstücks oder Bereitstellung geeigneter Flächen erleichtert bezahlbares Wohnen, da die zum Teil extrem hohen Grundstückskosten einer der Hauptkostentreiber sind.
  • Fördermöglichkeiten: Die verschiedenen Förderprogramme von Bund und Ländern (z. B. Wohnraumförderung) bilden häufig die Grundlage und einzige Möglichkeit der Umsetzung bezahlbarer und sozialverträglicher Wohnprojekte.
  • Rolle der Kommunen: Zusammenarbeit mit den Kommunen und ihre Unterstützung sind Grundvoraussetzung für die Realisierung von bezahlbarem und zukunftsfähigen Wohnungsbau.
  • Kooperationen: Die Zusammenarbeit mit bekannten Partnern wie z. B. Architekten und Handwerkern – vermehrt mit regionalem Bezug – erhöht die Planungssicherheit, verkürzt Arbeitsprozesse und spart Kosten.
  • Ausschreibungswesen: Die Aufhebung der Verpflichtung zur öffentlichen Ausschreibung senkt die Baukosten deutlich.
  • Nutzerperspektive: Ein wichtiger Aspekt insbesondere im Hinblick auf die Nachhaltigkeit der Wohnprojekte ist die Kooperation und Abstimmung zwischen den Projektverantwortlichen und den späteren Nutzern zu einem möglichst frühen Zeitpunkt.

Als Hemmnisse wurden genannt:

  • Grundstückspreise: Die an vielen Standorten geringe Verfügbarkeit geeigneter Grundstücke führt zu hohen Grundstückspreisen, die eine Umsetzung von bezahlbarem Wohnungsbau erschweren.
  • Vergabeprozesse: Die Vorgaben des Vergaberechts zur öffentlichen Ausschreibung verzögern die Prozesse und erschweren kostengünstiges Bauen.
  • Genehmigungsprozesse: Langwierige Genehmigungsprozesse, die unter anderem durch Personalmangel an den zuständigen Stellen entstehen, verzögern eine zügige Projektrealisierung.
  • Kommunale Anforderungen und gesetzliche Vorgaben: Anforderungen, beispielsweise durch Satzungen der Kommunen zu verschiedenen Themen wie Stellplatzschlüssel, Naturschutz, sind zum Teil nur schwierig und unter hohem Aufwand und hohen Kosten zu realisieren. Auch die anspruchsvollen gesetzlichen Vorgaben zu Dämmstandards, Schallschutz und Barrierefreiheit führen zu steigenden Kosten.
  • Neue Wohnformen und Mobilitätskonzepte: Die Konzeption neuer Wohnformen und Angebote für Elektromobilität und Carsharing stellen die Projektverantwortlichen vor neue Herausforderungen.
  • Förderprogrammzuschnitte: Die Wohnraumförderung ist nicht flexibel genug (z. B. hinsichtlich Baukostenobergrenzen). Sie zielt häufig allein auf die Bezahlbarkeit ab, lässt jedoch wichtige weitere zukunftsfähige Aspekte (z. B. Klimaschutz oder Heizungssystem) unbeachtet.
  • Opposition durch Stakeholder: Auch externe Einflüsse wie beispielsweise der Widerstand von Bürgerinitiativen erschweren die Planungs- und Realisierungsprozesse.

Zur Begrenzung der Bau- und Lebenszykluskosten wurde genannt:

  • Serielles und modulares Bauen mit gleichen Grundrissen
  • Verzicht auf Unterkellerung und Tiefgaragen, Minimierung von Aufzugsanlagen durch zentrale Treppenhäuser, Verzicht auf unnötige Ausstattungen insbesondere im Hinblick auf die elektrische Ausstattung
  • Einrichtung von Gemeinschaftsflächen und -räumen zur Reduzierung der individuellen Flächen
  • Zusammenarbeit mit regionalen Baufirmen und Handwerkern
  • Einsatz von qualitativ hochwertigen und robusten Materialien im Hinblick auf eine Langlebigkeit der Gebäude und eine Reduzierung der Lebenszykluskosten
  • Vermeidung von hohen Instandhaltungskosten durch einen Low-tech-Ansatz
Projektbeteiligte
Eckdaten
Schlagworte zum Projekt : Ressortforschungsprojekt, Zukunftsperspektiven, Kreislaufwirtschaft, Digitalisierung, Baukultur