Einfluss von Qualitätsstufen beim Bauen

Im Rahmen des Forschungsprojekts wurde die Entwicklung von Qualitäten für den Neubau von Wohngebäuden, insbesondere der Kosteneinfluss von Objektmerkmalen auf die Bau- und die nicht umlagefähigen Instandhaltungskosten, untersucht. Das Vorhaben unterstützte damit die Baukostensenkungskommission im "Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen". Den Baukosten kommt eine zentrale Rolle zu, da sie einerseits ein wesentlicher Aspekt bei der Bestimmung von Mietpreisen sind, andererseits insbesondere die Projektrealisierung im sozialen Wohnungsbau von vergleichsweise geringen Kostenbudgets geprägt ist. Projektlaufzeit: November 2014 – August 2015

Ausgangslage

Im Kontext der seit dem Jahr 2009 zum Teil wieder deutlich anziehenden Wohnkosten kommt der Baukostenthematik eine zentrale Rolle zu. Die Baukosten sind einerseits ein wesentlicher Aspekt bei der Bestimmung von Mietpreisen; nachvollziehbar ist dieser Einfluss unter anderem anhand der sogenannten "Einfachen Developerrechnung", die bei Projektentwicklungen auch im Wohnungsbau oftmals zur Anwendung kommt. Dabei zeigt sich beispielsweise, dass bei hohen Baukosten auch hohe Mietpreise gegeben sein müssen, um das Projekt wirtschaftlich erfolgreich realisieren zu können.

Andererseits sind die Baukosten von hoher Relevanz, da insbesondere die Projektrealisierung im sozialen Wohnungsbau von vergleichsweise geringen Kostenbudgets geprägt ist. Gerade bei diesen Projekten ist ein klares Verständnis der Ursache-Wirkungszusammenhänge, z. B. Kosteneinfluss der Qualitäten hinsichtlich Energieeffizienz, Schallschutz, Barrierefreiheit etc. erforderlich, um die Projekte kostenoptimal umsetzen zu können.

Ziel

Das vorliegende Projekt sollte eine Grundlagen liefern, welche die Ursache-Wirkungszusammenhänge zwischen Qualitäts- und Kostenstandards beschreibt, um die Arbeit der Baukostensenkungskommission zu unterstützen.

Ziele des Forschungsvorhabens waren:

• Herleitung und Definition von Qualitätsstufen ausgewählter Objektmerkmale für den Neubau von Wohngebäuden
• Quantifizierung und Beschreibung von Bau- und nicht umlagefähigen Instandhaltungskostenkennwerten für die definierten Qualitätsstufen
• Plausibilisierung und Darstellung der Ergebnisse inkl. Veranschaulichung anhand eines Referenzobjekts mit definierten Qualitätsstufen

Auftragnehmer des Forschungsprojektes war das TGZ Bauökonomie, Technologie-Transfer-Initiative (TTI) GmbH an der Universität Stuttgart.

Konzept

Das Grundkonzept des Forschungsprojekts bediente sich der Literaturrecherche und dem plausibilisierenden Kostenvergleich, in welchem relevante Kosteneinflüsse (wie Größe der Baumaßnahme, Standort und Ausstattungsmerkmale) berücksichtigt wurden. Die Untersuchung stützte sich vor allem auf Recherchen und Experteninterviews ab, aber auch auf abgerechnete Bauvorhaben aus der Datenbank des Baukosteninformationszentrums (BKI), welche mit Hilfe eines Referenzobjekts vereinheitlicht und vergleichend betrachtet wurden.

Zunächst wurden die aktuell verfügbaren Informationen zusammengetragen, welche für die Herleitung der Qualitätsstufen vorhanden waren. Dabei handelte es sich einerseits um eine klassische Literaturrecherche, die aufgrund der stark nationalen Ausrichtung auf deutschsprachige Literatur fokussierte. Andererseits wurde aber auch im Sinne einer Marktrecherche innerhalb der Praxis abgeklärt, welche Grundlagen und Erkenntnisse aktuell zur Verfügung standen. Insbesondere für den letztgenannten Aspekt wurden Experteninterviews genutzt, die auf Grundlage eines einheitlichen Leitfadens geführt wurden.

Die durchgeführten Interviews dienten der Hinterfragung und Ergänzung des Literaturstudiums hinsichtlich Energieeffizienz, Schallschutz, Barrierefreiheit, Dachbegrünung und Standard der Außenanlagen. Mit Hilfe der Interviews wurden die Kostenauswirkungen diskutiert, um diese abschließend anhand der realen Kostendaten zu plausibilisieren und darzustellen. Mit Hilfe der Experteninterviews wurden somit die Ergebnisse der Literaturrecherche ergänzt; es standen abschließend die definierten Qualitätsstufen zur Verfügung.

Die Untersuchung der Kostendaten stützte sich auf die Datenbank des Baukosteninformationszentrums (BKI), wobei insbesondere die Baukosten im Mittelpunkt standen. Mit Hilfe ausgewählter Datensätze und eines Referenzobjektes wurden die Kostenunterschiede je Qualitätsstufe plausibilisiert und gegenübergestellt. An Referenzobjekten konnte der Einfluss einzelner Bauteile und deren Qualitätsstandard nachvollzogen werden, während alle anderen Bauteile unverändert blieben. Zu berücksichtigen waren dabei auch die möglichen Wechselwirkungen zwischen verschiedenen Bauteilen. Den Ausgangspunkt bildeten bei allen Betrachtungen die Angaben der Experten, die es letztlich anhand der Baukostenkennwerte mit Hilfe von Kostenvergleichen nachzuvollziehen galt.

Die Betrachtung der nicht umlagefähigen Instandhaltungskosten war nicht mittels realer Daten möglich, da diese zum Zeitpunkt der Untersuchung nicht vorlagen. Stattdessen wurden einzelne Modellrechnungen durchgeführt, wobei sich die Modelle aus den Baukostendaten ableiteten. Die jeweiligen Kostenansätze wurden dabei gemäß aktuellen Standards zur Ermittlung der Lebenszykluskosten von Wohngebäuden ausgewählt.

Ergebnisse

Die Projektergebnisse lassen sich anhand der nachfolgenden Übersichtsgrafik auf kompakte Weise veranschaulichen. Die Abbildung stellt dabei die Mehrkosten je Qualitätsstufe in Prozent zum Median (Kostengruppe 300+400 €/m² WFL) basierend auf einem Referenzobjekt dar.

Bild

Im Themenbereich Energieeffizienz ergaben sich dabei für die Qualitätsstufe 1 zwischen 6,5% und 9,3%, für die Qualitätsstufe 2 zwischen 14,3% und 19,5% und für die Qualitätsstufe 3 zwischen 18,7% und 25,9% Mehrkosten, jeweils gegenüber dem Median der Qualitätsstufe 0.

Im Themenbereich Schallschutz ergaben sich für die Qualitätsstufe 1 zwischen 0,9% und 4,3% und für die Qualitätsstufe 2 zwischen 1,5% und 6,4% Mehrkosten, jeweils gegenüber dem Median der Qualitätsstufe 0.

Im Themenbereich Barrierefreiheit ergaben sich für die Qualitätsstufe 1 zwischen 8,0% und 11,5% und für die Qualitätsstufe 2 zwischen 14,6% und 20,2% Mehrkosten, jeweils gegenüber dem Median der Qualitätsstufe 0.

Im Themenbereich Dachbegrünung ergaben sich für die Qualitätsstufe 1 zwischen 1,0% und 2,9%, für die Qualitätsstufe 2 zwischen 1,8% und 4,1% Mehrkosten, jeweils gegenüber dem Median der Qualitätsstufe 0.

Im Themenbereich Außenanlagen-Standard ergaben sich für die Qualitätsstufe 1 zwischen 3,8% und 18,5% und für die Qualitätsstufe 2 zwischen 34,5% und 71,5% Mehrkosten, jeweils gegenüber dem Median der Qualitätsstufe 0.

Der Vergleich in den einzelnen Qualitätsstufen mit Gebäudemodellen aus der Literatur war in den meisten Fällen möglich und zeigte eine weitgehende Übereinstimmung in der Höhe der Entwicklung. Die Ergebnisse der Literatur konnten somit durch die Plausibilisierungen bestätigt werden. Darüber hinaus wurden auch die Ergebnisse im Rahmen der Experteninterviews positiv plausibilisiert.

Hinweis: Die vorliegende Untersuchung und ihre Ergebnisse basieren auf einem Mengen- und Kostenmodell, welches in seinen Ausprägungen maßgeblich in Anlehnung an die Literatur-Referenzgebäude von Walberg (2014) bzw. IWU (2011) sowie NaWoh (2013) definiert wurde. Sobald Parameter dieses Modells verändert werden, kann dies Auswirkungen auf die Höhe des Kosteneinflusses von Qualitätsstufen beim Bauen mit sich bringen.

Veröffentlichungen

Einfluss von Qualitätsstufen beim Bauen – Endbericht
Download auf https://www.bbsr.bund.de/