Entwicklung eines kennzahlbasierten Systems zur raschen Überprüfung der Investitions- und Folgekosten von Gewerken der Gebäude- und Anlagentechnik

Ein großer Anteil des gesamten Vermögens der Bundesrepublik Deutschland wird durch den Immobilienbestand bestimmt. Investitionsentscheidungen haben daher beträchtliche Auswirkungen auf die monetären Ressourcen des Immobilieneigners und letztlich der Volkswirtschaft. Investitionen und Investitionsentscheidungen sollten daher gründlich geplant und vorbereitet werden.

Ausgangslage

Die hohe Ressourcenbindung soll in der Praxis durch eine hinreichend genaue Ermittlung und Optimierung der Investitionskosten Rechnung getragen werden. Die Kostenschätzungen in diesem Bereich können dabei in der Regel mit einem relativ geringen Aufwand erstellt werden.

Bei den Folgekosten der Investitionsentscheidung hat sich bis heute jedoch noch kein Standardverfahren durchsetzen können. Bestrebungen zur Ermittlung der Folgekosten (Baunutzungskosten) gehen häufig mit einem relativ hohen Aufwand einher und sind aufgrund des geringen Standardisierungsgrades von den persönlichen Erfahrungen des jeweiligen Gutachters abhängig. Aufgrund der Auswirkungen der Baunutzungskosten auf die Wirtschaftlichkeit von Immobilien, sind diese jedoch ebenfalls in die Gesamtbetrachtung einzubeziehen.

Ziel

Ziel des Forschungsprojektes ist die Entwicklung eines einfach zu bedienenden Kennzahlensystems, mit dem eine möglichst genaue Ermittlung der Investitions- und Folgekosten (KG 400 der DIN 276) mit einem geringen zeitlichen Aufwand ermöglicht wird. Es wird angestrebt, das System bereits in frühen Planungsphasen Ziel führend einsetzen zu können, da die Kostenbeeinflussbarkeit mit zunehmendem Planungsablauf abnimmt. Eine möglichst umfassende Hebung der Einsparpotenziale muss somit möglichst früh im Lebenszyklus ansetzen. Außerdem ist ein Einsatz im Rahmen der Entscheidungsvorlage nach RBBau angedacht, was ebenfalls eine Kostenermittlung auf Basis wenig detaillierter Pläne notwendig macht.

Eine angestrebte funktionale Zielsetzung ist dabei die einfache und praktikable Erstellung von Vorteilhaftigkeitsvergleichen. Dies kann durch den Einsatz verschiedener Szenarien geschehen, die durch Veränderung der eingegebenen Planungsparameter erstellt werden können.

Im Endergebnis sollen durch das zu entwickelnde Kennzahlensystem die Kostenprognosen verbessert und der Bundeshaushalt entlastet werden.

Projektkosten: rd. 94.000 Euro

Konzept

Ausgangsbasis des Forschungsprojektes ist, neben der obligatorischen Literaturrecherche, die Auswertung bestehender Ansätze im Bereich der Lebenszykluskostenermittlung. Die bestehenden Verfahren werden hinsichtlich deren Geeignetheit für das zugrunde liegende Projektziel untersucht und es wird entschieden, ob auf einem bestehenden Verfahren aufgesetzt werden kann. Um eine Vergleichbarkeit der Ansätze zu ermöglichen, werden die existierenden Begriffsverständnisse aufgenommen und für das Projekt gültige Kosten- und Flächendefinitionen festgelegt.

Der gewünschte und sinnvolle Aufbau des Systems sowie die geforderten Funktionalitäten werden in Form eines Pflichtenheftes festgehalten. Dieses bildet die Grundlage für die Umsetzung des Systems in eine IT-Lösung.

Die Ergebnisse werden anhand der real angefallenen Nutzungskosten von Referenzobjekten verifiziert. Dadurch soll die Prognosesicherheit des erstellten Systems überprüft werden.

Ergebnisse

Die Auswertung der bestehenden Ansätze zur Investitions- und Folgekostenabschätzung hat ergeben, dass es sich hierbei in der Regel um kennzahlengestützte Verfahren auf Basis der Flächen bzw. des Rauminhalts handelt. Die Ermittlung der Kostenwerte ist bei diesen Verfahren relativ einfach, die Ergebnisse für die Folgekostenermittlung sind jedoch aufgrund der wenig spezifischen Kennzahlen systemimmanent mit Ungenauigkeiten behaftet.

Ein weiteres Augenmerk lag auf der Analyse der zu prüfenden Unterlagen nach RBBau. Diesem Teilschritt kommt eine hohe Bedeutung zu, da die Ableitung eines geeigneten Verfahrens stark von den zum Prüfzeitpunkt vorliegenden Planungsdaten und Informationen abhängt. Wie die Sichtung der Unterlagen gezeigt hat, liegen die Planungsdaten bis zur dritten Ebene der Kostengruppe 400 der DIN 276 vor. Auf unterster Aggregationsebene werden die Kostengruppen der dritten Ebene weiter in die einzelnen Komponenten der Anlagengruppe zerlegt. Auf diese Weise liegt ein sehr detailliertes Abbild der geplanten Anlagen der technischen Gebäudeausrüstung vor.

Somit besteht eine grundsätzliche Möglichkeit, die oben geschilderte Problematik zu überwinden, in der Ermittlung der Folgekosten auf Grundlage konkreter Bauteile und zugeordneter Instandhaltungsprozesse. Für diese Methode ist jedoch eine Vielzahl an Bauteil- und Prozessdaten (Zeiten für Wartung und Inspektion) notwendig, auf deren Basis die Folgekosten ermittelt werden. Die Möglichkeit zum Aufbau einer entsprechenden Datenbasis stellt eine der Hauptschwierigkeiten dar. 

Der wesentliche Vorteil bei diesem Vorgehen liegt in der individuellen Berücksichtigung der spezifischen Unterschiede zwischen den möglichen Varianten der technischen Gebäudeausrüstung. Bei den erfassten Kennzahlensystemen auf Basis der Gebäudefläche wird zwar meist nach verschiedenen Nutzungsarten unterschieden, eine Berücksichtigung unterschiedlicher Komponenten der Gebäudetechnik ist jedoch nicht vorgesehen. Eine Möglichkeit zur derartigen spezifischen Clusterung nach unterschiedlichen Komponenten wäre ebenfalls eine Methode zur Erhöhung der Genauigkeit von kennzahlengestützten Prognosen. 

Auch die Wirtschaftlichkeitsprüfung von unterschiedlichen Ausführungsalternativen im Rahmen der baufachlichen Genehmigung kann durch den Komponentenansatz durchgeführt werden, in dem die jeweiligen Komponenten in das System eingetragen und die zugehörigen Folgekosten durch das System ermittelt werden.

Auftragnehmer

Prof. Bosch & Cie. AG
Niederlassung Süd-West
Felsenbergweg 2
71701 Schwieberdingen
Tel.: +49 7150 332-54