Bezahlbares und zukunftsfähiges Bauen und Wohnen

Im Rahmen des Forschungsprojekts wurden anhand von 42 ausgewählten Modellvorhaben die Rahmenbedingungen und bestimmenden Faktoren für die Vereinbarkeit von bezahlbarem und zukunftsfähigem Bauen und Wohnen untersucht.

Ausgangslage

Die Wohnungsmieten und Kaufpreise für Wohneigentum sind in den Wachstumsregionen Deutschlands in den letzten zehn Jahren stark gestiegen. Menschen mit geringem und mittlerem Einkommen fällt es dort immer schwerer, bezahlbaren Wohnraum zu finden. Ein wesentliches Ziel der Politik ist, den Wohnungsbau zu intensivieren und die Wohnungsmärkte durch qualitätsvollen und bezahlbaren Wohnungsneubau zu entlasten. Die Begrenzung der Bau- und Lebenszykluskosten ist dabei ein zentraler Baustein. Gleichzeitig spielt nachhaltiges Bauen eine immer wichtigere Rolle und es bestehen weitreichende Anforderungen durch die Klimaschutzziele im Gebäudebereich, die weiter erhöht werden.

Dieses Spannungsfeld von bezahlbarem Wohnraum versus Klimaschutz und Ressourcenschonung wurde im Forschungsprojekt anhand von 42 ausgewählten Modellvorhaben behandelt. Die Kernfrage war, wie bezahlbarer und zugleich in ökologischer, ökonomischer und sozialer Hinsicht nachhaltiger Wohnraum entstehen kann. Von besonderem Interesse waren innovative, ausgewogene Lösungsansätze auf unterschiedlichen Maßstabsebenen für eine sozialverträgliche Transformation hin zu zukunftsfähigem Bauen und Wohnen.

Ziel

Aus den Ergebnissen des Forschungsprojekts wurden übertragbare Erkenntnisse für die Politik abgeleitet, auf deren Basis gesetzliche Grundlagen, förderpolitische Maßnahmen und Informationsstrategien zur Vereinbarkeit von bezahlbarem und zukunftsfähigem Bauen und Wohnen in Deutschland initiiert und weiterentwickelt werden können. Zudem wurde ein Handlungsleitfaden für Bauherren, Planende und Kommunen entwickelt, damit die Best-Practice-Ansätze aus den Modellvorhaben von den an Projektentwicklung und Bauprozess beteiligten Entscheiderinnen und Entscheidern möglichst flächendeckend angewendet werden können.

Die im Mai 2021 ausgewählten Modellvorhaben wurden mit Blick auf die Bezahlbarkeit des geschaffenen Wohnraums und ihre ökologische, ökonomische und soziale Zukunftsfähigkeit untersucht. Die Prozess- und Ergebnisevaluation widmete sich zudem den förderlichen und hemmenden Rahmenbedingungen, Abwägungsprozessen und Faktoren in Planungs-, Bau- und Nutzungsphase bei der Schaffung von bezahlbarem und zukunftsfähigem Wohnraum.

Auftragnehmer des Forschungsprojekts waren InWIS Forschung & Beratung GmbH, Bochum (Prof. Dr. Torsten Bölting, M. Sc. Patrick Hartmann, Lucas Winkelkotte) und Weeber+Partner, Institut für Stadtplanung und Sozialforschung – W+P GmbH, Stuttgart (Dipl.-Ing. (FH) Simone Bosch-Lewandowski, Dr. Heike Gerth-Wefers, M. Sc. Simone Gretsch)

Konzept

Das Projekt untersuchte die folgenden zentralen Forschungsbereiche:

• Rahmenbedingungen, Strukturinformationen und Datengrundlagen im Hinblick auf den lokalen Wohnungsmarkt in der Kommune und Marktbedingungen im umliegenden Quartier, die städtebauliche Einbindung sowie die Nutzungen, die Bewohnergruppen, die Bestandsobjekte, die Wohneigentümerstruktur und die avisierten Zielgruppen für die Neubauten
• Kommunale, interkommunale oder übergreifende Vorgaben und Strategien zur Erreichung der Bezahlbarkeit sowie der Zukunftsfähigkeit von Wohngebäuden im Quartierszusammenhang
• Strategien zum Klimawandel, zu Energieeffizienz, zur Ressourceneinbindung und -einsparung – Kosten und Einspareffekte von Wohngebäuden im Quartierszusammenhang
• Ökonomische und synergetische Zusammenhänge im Hinblick auf die Bau-, Finanzierungs- und Lebenszykluskosten einerseits und die Miet- und Kaufpreisentstehung von Wohngebäuden andererseits
• Innovation, Kommunikation, Kooperation zur Verbesserung der Vereinbarkeit von bezahlbarem und zukunftsfähigem Bauen und Wohnen
• Hemmnisse bei der Umsetzung von nachhaltigen Qualitäten bezahlbarem Wohnraum sowie soziale und ökologische Konsequenzen
• Gesetzliche Grundlagen, Anreize, Information und Kommunikation für die Vereinbarkeit von bezahlbarem und zukunftsfähigem Bauen und Wohnen

Systematisierung der Forschungsbereiche

Ergebnisse

Innovationsgrad und Umsetzungsstand der Modellvorhaben

Als Modellvorhaben dienten qualifizierte Neubauprojekte, die innovative und ehrgeizige Ansätze zur Vereinbarkeit von Bezahlbarkeit und Zukunftsfähigkeit realisiert haben. Die Ansätze lagen auf allen Handlungsebenen: zum einen raumbezogen (Gebäude – Wohnanlage – Quartier), zum anderen phasenbezogen (Planung – Realisierung – Bewirtschaftung). Im Hinblick auf ihre Zukunftsfähigkeit sollten die Ansätze ökonomisch, ökologisch und sozial nachhaltig sein.

Die Bandbreite der 42 Modellvorhaben bildet Ansätze in all diesen Bereichen ab, aber nicht jedes Modellvorhaben ist in allen Bereichen innovativ und zukunftsfähig. Dies war entsprechend der Konzeption des Forschungsprojekts auch nicht zu erwarten, weil es sich bei den Modellvorhaben nicht um experimentellen Wohnungsbau unter ambitionierten Vorgaben, sondern überwiegend um die wohnungswirtschaftliche Praxis handelt. Der Innovationsgrad eines Projekts wird auch vom Zeitpunkt seiner Entstehung beeinflusst – seit der Baufertigstellung der Modellvorhaben zwischen 2011 und 2020 sind teilweise mehr als zehn Jahre vergangen. Viele Ansätze in den Modellvorhaben sind aus heutiger Sicht zukunftsfähig. Manche realisierten Standards reichen jedoch nicht mehr aus, um längerfristig als zukunftsfähig zu gelten.

Alle Projekte sind angetreten, für ihre lokalen Wohnungsmarktsituationen langfristig bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Unter diesem Gesichtspunkt sind alle Modellvorhaben im Spektrum ihrer unterschiedlichen Konstellationen und Wohnungsangebote ökonomisch nachhaltig ausgerichtet. Zu dieser Prämisse der Bezahlbarkeit kommt ein unterschiedlicher Umsetzungsstand einzelner ökologischer und sozialer Ansätze:

• Energieeffizienzstandard: Es wurden zum Großteil moderate Energieeffizienzstandards umgesetzt (überwiegend KfW 55), nur elf der 42 Modellvorhaben haben einen besonders ambitionierten Energieeffizienzstandard (KfW 40, KfW 40 Plus, Passivhaus, Plusenergiehaus).
• Energieversorgung: Die Modellvorhaben haben das Potenzial für eine regenerative Energieversorgung noch nicht konsequent ausgeschöpft. Die Hälfte der 42 Modellvorhaben hat eine überwiegend regenerative Wärmeversorgung (davon zehn Wärmepumpen), weitere zehn Modellvorhaben eine teil-regenerative. Mit 18 Projekten haben weniger als die Hälfte der Modellvorhaben eine Photovoltaik-Anlage, 13 davon bieten ein Mieterstrom-Modell an.
• Klimaanpassung: Gut die Hälfte der Modellvorhaben hat einzelne Klimaanpassungsmaßnahmen umgesetzt. Das Potenzial für ein konsequenteres nachhaltiges Regenwassermanagement und eine klimaangepasste Gestaltung des Wohnumfelds ist noch groß.
• Ressourceneffizienz: Ein Teil der Modellvorhaben hat mit Holzbauweise, monolithischer Ziegelbauweise, Verwendung langlebiger sowie ökologischer, lokaler Materialien ressourceneffiziente Ansätze auf verschiedenen Ebenen umgesetzt. Ökobilanzierungen und zirkuläres Bauen spielten jedoch noch keine wesentliche Rolle, ebenso wenig Nachhaltigkeitszertifizierungen.
• Mobilitätskonzepte: Die Modellvorhaben haben im Durchschnitt einen Kfz-Stellplatzschlüssel von 0,9, bei einer Streuung zwischen fast null und 2,0. Die Reduzierung von Kfz-Stellplätzen gilt in Verbindung mit Konzepten für alternative Mobilitätsangebote als Potenzial zur Begrenzung der Baukosten. Zu 25 der 42 Modellvorhaben gibt es in Ansätzen solche Konzepte.
• Soziale Mischung: Ein wesentlicher Ansatz ist die Mischung von geförderten und freifinanzierten Mietwohnungen sowie Eigentumswohnungen. 25 Modellvorhaben kombinieren mindestens zwei dieser Finanzierungsformen. Die Belegungsbindung der geförderten Wohnungen streut zwischen zehn und 35 Jahren. Zur sozialen Mischung trägt meistens auch ein differenziertes Wohnungsgemenge mit kleineren und größeren Wohnungen bei.
• Inklusion: Voraussetzung für Inklusion im Wohnungsbau ist Barrierefreiheit. 13 der 42 Modellvorhaben bieten besondere Wohnformen für ältere Menschen und Menschen mit Behinderungen mit Bedarf an Alltagsunterstützung und Pflege an. Einzelne Modellvorhaben haben auch Wohnraum für Geflüchtete geschaffen.
• Mehrwert für das Quartier und Nutzungsmischung: Für Begegnung und Kommunikation in der Nachbarschaft braucht es Räumlichkeiten und Gelegenheiten. Zu knapp der Hälfte der Modellvorhaben gehören Gemeinschaftsräume. Darüber hinaus sind in zwölf Modellvorhaben soziale Angebote integriert: Kindertagesstätten, Pflegedienstleistungen für Ältere, Quartierstreffpunkte, Beratungsstellen, Arztpraxen. Eine weitergehende Nutzungsmischung besteht in den Modellvorhaben nicht.

Grundsätze für die Vereinbarkeit von Bezahlbarkeit und Zukunftsfähigkeit

Aus der Analyse von Konzeption, Planung, Bau und Nutzung der 42 Modellvorhaben leiten sich die folgenden Grundsätze für die Vereinbarkeit von bezahlbarem und zukunftsfähigem Bauen und Wohnen ab.

Voraussetzungen:

• Bezahlbares Wohnen beginnt beim Grundstück
• Die Vereinbarkeit gelingt (nur) mit Förderung
• Unterstützung durch Kommune ist eine Voraussetzung
• Grundsatzentscheidung für nachhaltiges Bauen auf Bauherrenseite notwendig
• Zusammenarbeit aller beteiligten Akteure intensivieren

Bezogen auf Planung und Bautechnik:

• Grundstück gut ausnutzen und kompakt bauen
• Wohnungsgrößen als Stellschraube nutzen
• Aus den Praxiserfahrungen mit Normen pragmatischer umgehen
• Mehr standardisiert, seriell und modular bauen

Bezogen auf die ökologische Zukunftsfähigkeit:

• Einen guten (Energieeffizienz)Standard bauen, keinen Maximalstandard
• Lebenszyklus und Ressourceneffizienz der Gebäude mehr in den Blick nehmen
• Lösungen für eine regenerative Energieversorgung sind unumgänglich
• Monitoring und Mitwirkung der Nutzer zur Erreichung der Effizienzziele erforderlich
• Klimaanpassungsmaßnahmen für sicheres und gesundes Wohnen einbeziehen
• Kfz-Stellplätze reduzieren und alternative Mobilitätsangebote machen

Bezogen auf die soziale Zukunftsfähigkeit:

• Bezahlbares und zukunftsfähiges Wohnen braucht soziale Mischung
• Zielgruppen mit besonderen Bedarfen dezentral in die Wohnanlagen integrieren
• Mehrwert für das Quartier schaffen

Bezogen auf die ökonomische Zukunftsfähigkeit:

• Langfristigkeit der Bezahlbarkeit muss im Vordergrund stehen
• Hohe Renditeerwartung kann nicht im Fokus stehen

Fazit und aktuelle Situation

Die Modellvorhaben sind aus Sicht der Bauherren hinsichtlich ihrer Gesamtkonzeption und ihrer bautechnischen Umsetzung in hohem Maße übertragbar. Die Übertragbarkeit einzelner Ansätze spiegelt sich in den formulierten Grundsätzen für die Vereinbarkeit von Bezahlbarkeit und Zukunftsfähigkeit wider. Ohne Berücksichtigung letzter Marktentwicklungen und der aktuellen Situation 2023 ist das Fazit der Modellvorhaben-Bauherren bezüglich der Vereinbarkeit von Bezahlbarkeit und Zukunftsfähigkeit im Hinblick auf ihre in den Jahren 2011 bis 2020 fertiggestellten Projekte (noch) überwiegend positiv.

Die Vereinbarkeit von bezahlbarem und zukunftsfähigem Bauen und Wohnen ist aufgrund sich verändernder Rahmenbedingungen und Marktsituationen zwischenzeitlich noch herausfordernder als zur Planungs- und Bauzeit der Modellvorhaben und immer schwieriger umzusetzen. Wohnungsneubau generell und insbesondere die Vereinbarkeit von bezahlbarem und zukunftsfähigem Wohnungsneubau wird durch verschiedene Faktoren erschwert: zum einen durch hohe Zinsen, hohe Inflation, steigende Baukosten und Materialpreise, ausbleibende Angebote, Fachkräftemangel, Materialmangel, weiter steigende Grundstückskosten – diese Schwierigkeiten kommen zeitlich zusammen und potenzieren sich in ihrer Wirkung auf den Wohnungsneubau; zum anderen durch steigende Klimaschutz- und Energieeffizienzstandards sowie damit einhergehende steigende Anforderungen der KfW-Förderung. Dies führt dazu, dass bezahlbarer und zukunftsfähiger Wohnungsneubau nicht mehr kalkulierbar wird.

Teilweise versuchen professionelle Bauherren ohne Erwirtschaftung einer Rendite noch wirtschaftlich zu bauen. Andere Bauherren warten ab und stoppen aktuell geplante Projekte oder stellen den Wohnungsneubau vorerst komplett ein. Ein Rückgang des Wohnungsneubaus ist jedoch gegenläufig zu den Wohnungsbauzielen der Bundesregierung. Aus Bauherrensicht funktioniert die Vereinbarkeit von bezahlbarem und zukunftsfähigem Bauen und Wohnen in der aktuellen Situation nur mit einer Strategieplanung und mit einem großen Förderwillen des Staates, der jedoch nicht alle Schwierigkeiten kompensieren kann. Dies bedeutet gegebenenfalls zu priorisieren statt gar nicht zu bauen.

Modellvorhaben

Im Zuge eines Auswahlverfahrens mit einer abschließenden Jurysitzung wurden im Mai 2021 aus 60 Bewerbungen 41 Modellvorhaben und 7 Anwärter ausgewählt. Ein Modellvorhaben-Anwärter und ein Sonderlinie-Modellvorhaben haben ihre Teilnahme am Forschungsprojekt Ende 2021 bzw. Anfang 2022 zurückgezogen. Außerdem sind drei Modellvorhaben und ein Sonderlinie-Modellvorhaben nach Abschluss der schriftlichen Befragung im März 2022 aus dem Forschungsprojekt ausgeschieden. In der weiteren Analyse wurden somit 42 Projekte betrachtet.

Alle Bewerberprojekte wurden mit Blick auf ihre sozialen, ökologischen und ökonomischen Ansätze sowie den spezifischen Mehrwert für die Aufnahme als Modellvorhaben und Beforschung im Rahmen des Forschungsvorhabens eingeordnet. Insgesamt orientiert sich die bundesweite Verteilung der Modellvorhaben an der Verteilung der Bewerbungen.

Überblick über die einzelnen Modellvorhaben

Die Sortierung erfolgt alphabetisch nach Bundesländern und alphabetisch nach den Modellvorhaben-Standorten.

Die Abkürzungen in den tabellarischen Steckbriefen stehen für geförderte Mietwohnungen (gfM), freifinanzierte Mietwohnungen (ffM) und Eigentumswohnungen (ETW).

Die ausführlichen Steckbriefe der Modellvorhaben sind über die Links in der unten stehenden Tabelle zu erreichen.