Bestandsinvestitionen 2014: Struktur der Investitionstätigkeit in den Wohnungs- und Nichtwohnungsbeständen

Der Bestandsmarkt im deutschen Wohnungs- und Nichtwohnungsbau wird durch die amtliche Statistik nur unzureichend erfasst. Ziel des Forschungsvorhabens war die Ermittlung aktueller, belastbarer Daten zu den Bestandsmaßnahmen im Wohnungs- und Nichtwohnungsbau. Mittels Primärerhebungen wurden die Maßnahmen im Wohnungs- und Nichtwohnungsbestand nach Voll- und Teilsanierungen, energetische Maßnahmen sowie in regionaler Hinsicht differenziert untersucht.Projektlaufzeit: November 2014 - September 2015

Ausgangslage

Der Bestandsmarkt im deutschen Wohnungs- und Nichtwohnungsbau wird durch die amtliche Statistik nur unzureichend erfasst. Im Rahmen der Untersuchung wurden aktuelle, belastbare Daten zu den Bestandsmaßnahmen im Wohnungs- und Nichtwohnungsbau erhoben. Grundlage für das Forschungsvorhaben war die durch das BBSR beauftragte Studie "Struktur der Investitionstätigkeit in den Wohnungs- und Nichtwohnungsbeständen" (>> weitere Informationen). Diese hat mittels einer empirischen Erhebung die Maßnahmen im Wohnungs- und Nichtwohnungsbestand differenziert untersucht und die Struktur der Bauleistungen im Bestand für das Jahr 2010 ermittelt.

Ziel

Die Studie orientierte sich inhaltlich und methodisch an der Vorgängerstudie, wobei diesmal eine Vertiefung der Analysen im Nichtwohnbau erfolgte. Untersuchungsgegenstand waren die im Jahr 2014 getätigten Bestandsinvestitionen.

Die Bestandsvorhaben wurden differenziert nach:

• Gebäudeart (Ein- und Zweifamilienhäuser, Mehrfamiliengebäude, wohnähnliche und industrielle Betriebsgebäude)
• Gebäudealter
• Wohnungsbau und Nichtwohnbau (Öffentlicher Bau, Gewerbebau)
• Leistungserbringer (Bauhaupt- und Ausbaugewerbe, verarbeitendes Gewerbe, Planung, Gebühren, sonstige Bauleistungen)
• Art der Bestandsmaßnahme (Voll- oder Teilmodernisierung, Baureparaturen)
• energetischen und nicht-energetischen Sanierungsmaßnahmen
• Produktbereichen (Dach, Außenwand, Fenster etc.)
• Ausgabengrößenklassen
• Auftraggeber (Eigentumsverhältnisse): privat, gewerblich, Wohnungsgesellschaften bzw. Bewohner (Mieter/Selbstnutzer)
• Materialkosten/Lohnkosten
• sechs Großregionen
• Ortsgrößenklassen bzw. siedlungsstrukturellen Typen

Auftragnehmer des Forschungsprojektes war die Heinze GmbH, Celle, in Zusammenarbeit mit dem Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW), Berlin.

Konzept

In der Untersuchung wurde über die Verknüpfung von sekundärstatistischen Marktdaten mit Befragungsergebnissen aller relevanten Zielgruppen das Bestandsmarktvolumen hochgerechnet. Grundgesamtheit für die Befragung zum Wohnungsbau waren die privaten Haushalte der Bundesrepublik Deutschland im Jahr 2014. Bei der zugrunde gelegten Stichprobe handelte es sich um ein repräsentatives 10.000er Haushaltspanel.

Neben den Bewohnern wurden auch private Vermieter und Wohnungsunternehmen befragt, um die spezifischen Bestandsaktivitäten der gewerblichen Wohnungsbesitzer berücksichtigen zu können. Für jede der genannten Zielgruppen wurde ein Hochrechnungskoeffizient (Ausgaben im Bestandsmarkt in Euro pro Zielgruppe) berechnet.

Auch im Nichtwohnbereich wurden repräsentative Erhebungen durchgeführt. Die Hochrechnung basierte auf einer Architektenbefragung. Da jedoch ein nicht unbeträchtlicher Teil der Bestandsmaßnahmen ohne Beteiligung eines Architekten erfolgt, wurden zusätzlich bauausführende Unternehmen befragt. Darüber hinaus wird eine Befragung bei Facility-Management-Unternehmen in die Analyse einbezogen.

Die anhand der Datenerhebung gewonnenen Erkenntnisse wurden mit anderen verfügbaren Informationen zu den Investitionsprozessen in den Wohnungs- und Nichtwohnungsbeständen abgeglichen und plausibilisiert.

Grundlage der Hochrechnung waren die Bauvolumens-Berechnungen des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) Berlin, in denen bereits eine Unterscheidung in Bestandsmaßnahmen und Neubau erfolgt. Die Befragungsergebnisse wurden validiert und zusammengeführt mit den (Top-down-)Berechnungen zur Höhe der Bestandsleistungen des DIW. Die Berichte des DIW zur Bauvolumenrechnung werden regelmäßig im Projekt "Strukturdaten zur Produktion und Beschäftigung im Baugewerbe" veröffentlicht (>> weitere Informationen).

Die innerhalb des Projektes erlangten Erkenntnisse wurden auf ihre Eignung für die Prognose der Bauinvestitionen in Deutschland geprüft. Methodische Grundlage hierfür bietet das Gutachten "Entwicklung eines Sanierungsindikators für den Wohnungs- und Nichtwohnungsbau" (>> weitere Informationen).

Ergebnisse

Wohnungsbau

Die Hochrechnung für den Wohnungsbau ergab für das Jahr 2014 ein Bestandsmarktvolumen von insgesamt 118 Mrd. €. Im Vergleich zur Vorgängerstudie 2010 hat sich das Bestandsmarktvolumen um 8,6% erhöht. Da es sich hier um nominale Werte handelt, erscheint diese Steigerungsrate auf den ersten Blick eher gering. Andererseits hat im gleichen Zeitraum der Wohnungsneubau (Basis: fertiggestellte Wohnungen) um rund 50% zugenommen. Ein Großteil der Kapazitäten der Bauunternehmen und Bauhandwerksbetriebe war also im Neubau gebunden.

Die 118 Mrd. € Bestandsmarktvolumen verteilen sich mit rund 72,5 Mrd. € auf Eigenheime und 45,5 Mrd. € auf Mehrfamilienhäuser. Das Bestandsvolumen bei Mehrfamilienhäusern hat damit gegenüber 2010 um über 25% zugenommen, während im gleichen Zeitraum die Entwicklung der Bestandsmaßnahmen bei Eigenheimen stagnierte. Hier zeigt sich deutlich eine Parallelentwicklung zum Wohnungsneubau, der in den letzten Jahren ebenfalls einen Mehrfamilienhausboom erlebte (+90% bei den Fertigstellungen 2014 gegenüber 2010).

Die Vollmodernisierungen, bei denen mindestens 10 von 16 Gewerken involviert sind, machen mit etwas mehr als 7 Mrd. € insgesamt 6% des Bestandsmarktvolumens aus. Den mit 68% stärksten Anteil haben die investiven Teilmodernisierungen (rund 100 Mrd. €). Auf Baureparaturen entfallen mit 10,5 Mrd. € ca. 9%.

Einen deutlichen Einbruch hat die energetische Modernisierung im Wohnungsbau zu verkraften. Für 2014 wurde ein energetisches Modernisierungsvolumen von 32,5 Mrd. € hochgerechnet. Im Vergleich zu 2010 (38,8 Mrd. €) ist das ein Rückgang von rund 16%. Dabei zeigt sich, dass die energetischen Maßnahmen an der Gebäudehülle wesentlich stärker von den Rückgängen betroffen sind (-20%) als der Bereich Energieerzeugung (-10%). Im Bereich Gebäudehülle sind es vor allem die starken Rückgänge bei Fassadendämmung und Wärmedämmung allgemein. Für das Minus im Bereich Energieerzeugung ist vor allem die Photovoltaik verantwortlich.

Nichtwohnbau

Die Hochrechnung für den Nichtwohnbau ergab ein Bestandsmarktvolumen von 55 Mrd. € und liegt damit etwa auf dem Niveau von vor 4 Jahren. Dabei muss man jedoch berücksichtigen, dass die Hochrechnung in 2010 auf dem DIW Bauvolumen des Nichtwohnbaus für 2010 aufbaute. Dieses wurde mittlerweile leicht nach unten revidiert. Berücksichtigt man die Revision für die Bestandsmarkt-Hochrechnung des Jahres 2010 (Verringerung auf 53,9 Mrd. €), ergibt sich für den Bestandsmarkt des Jahres 2014 ein leichtes Plus von 2,0%.

Differenziert man das Bestandsmarktvolumen nach den Gebäudearten, so decken die wohnähnlichen Betriebsgebäude mit knapp 37 Mrd. € zwei Drittel ab. Darunter werden Gebäudearten wie Anstaltsgebäude, Büro- und Verwaltungsgebäude, Hotels und Gaststätten sowie sonstige Nichtwohngebäude (wie z.B. Schulen, Museen, Sportgebäude) zusammengefasst.

Auf energetische Maßnahmen entfallen 30% des gesamten Bestandsmarktvolumens. Das entspricht immerhin 17 Mrd. € und damit wurde - anders als im Wohnbau - das Niveau von 2010 gehalten. Dennoch liegt das absolute Volumen der energetischen Modernisierung im Nichtwohnbau nach wie vor deutlich hinter dem des Wohnungsbaus (32,5 Mrd. €).

Die Hochrechnungsergebnisse für den Wohnungsbau und Nichtwohnbau ergeben insgesamt ein Bestandsmarktvolumen von 173 Mrd. €. Das ist gegenüber 2010 eine Zunahme von 5,5%. Zwei Drittel des Volumens entfallen auf den Wohnungsbau. Wichtigste Gebäudeart sind die Ein- und Zweifamilienhäuser, auf die mit 73 Mrd. € allein 42% des gesamten Bestandsmarktvolumens entfallen. Die Mehrfamilienhäuser konnten ihren Anteil von 22% auf 26% steigern.

Zusammenführung mit den DIW-Ergebnissen

Nach den Berechnungen des DIW Berlin entfallen auf Bestandsmaßnahmen im Wohnungsbau 2014 etwa 130 Mrd. €. Die Hochrechnungen der Heinze GmbH kommen für das Modernisierungsvolumen im Wohnungsbau insgesamt nur auf einen Wert von knapp 118 Mrd. €. Im Jahr 2010 wies die Berechnung des DIW Berlin ein Bestandsvolumen im Wohnungsbau von fast 119 Mrd. € aus. Die Hochrechnungen der Heinze GmbH landeten 2010 bei knapp 109 Mrd. €.

Die Top-down-Modellergebnisse des DIW Berlin liegen im Wohnungsbau demnach in beiden Jahren über den Werten der Bottom-up-Hochrechnungen der Heinze GmbH. Allerdings erklärt sich die Lücke zu wesentlichen Teilen aus methodischen Unterschieden. Der DIW-Ansatz beinhaltet auch Schätzungen zu den Eigenleistungen und zur Schwarzarbeit, während die Berechnungen der Heinze GmbH diese Bereiche explizit ausschließen. Für eine hohe Übereinstimmung beider Ergebnisse spricht auch, dass der Entwicklungstrend der Bestandsmaßnahmen zwischen 2010 und 2014 nahezu identisch wiedergegeben wird. Der Wert der Bestandsmaßnahmen steigt laut DIW Berlin in diesem Zeitraum um 9,6%, beim Heinze Modernisierungsvolumen sind es 8,6%.

Das Bauvolumen im Nichtwohnungsbau 2014 beträgt nach den Berechnungen des DIW Berlin mehr als 89 Mrd. €. Das Neubauvolumen im Nichtwohnungsbau beläuft sich den Schätzungen zufolge im gleichen Jahr auf gut 31 Mrd.€. Auf Bestandsmaßnahmen im Nichtwohnungsbau entfallen 2014 demnach 58 Mrd.€. Die Hochrechnungen der Heinze GmbH kommen im gleichen Jahr für das Modernisierungsvolumen im Nichtwohnungsbau insgesamt auf einen Wert von 55 Mrd.€. Im Jahr 2010 kam das DIW Berlin auf ein Bestandsvolumen im Nichtwohnungsbau von knapp 56 Mrd.€. Die Heinze GmbH weist für 2010 einen Wert der Bestandsleistungen im gewerblichen und öffentlichen Hochbau von knapp 54 Mrd. € aus. Die Differenz zwischen den Schätzungen des DIW Berlin und der Heinze GmbH zu den Bestandsmaßnahmen im Nichtwohnungsbau fällt 2014 mit 3 Mrd. Euro bzw. 5% und 2010 mit 2 Mrd.€ bzw. 3% sehr gering aus.

Veröffentlichungen

Struktur der Bestandsinvestitionen 2014: Investitionstätigkeit in den Wohnungs- und Nichtwohnungsbeständen
BBSR-Online-Publikation 03/2016, Hrsg.: BBSR, März 2016
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