Weiterentwicklung der Lebenszykluskosten-Methodik

Vorschläge zur Reduzierung von Baukosten müssen unter anderem auch hinsichtlich ihrer Konsequenzen für die Lebenszykluskosten und die Wirtschaftlichkeit aus Sicht der jeweils betroffenen Akteure untersucht werden. Dies erfordert transparente und nachvollziehbare methodische Grundlagen, die sich an die spezifischen Bedürfnisse der jeweiligen Entscheider anpassen lassen. In der Untersuchung wurden Vorschläge für die künftige Weiterentwicklung der Lebenszykluskostenrechnung im wohnungswirtschaftlichen Kontext erarbeitet.Projektlaufeit: November 2014 – Juli 2015

Ausgangslage

Im Immobilienbereich existieren verschiedene Methoden der Wirtschaftlichkeitsrechnung. Allen gemein ist in der Regel die methodische Basis eines dynamischen Rechenmodells mit periodengenauer Berücksichtigung von Zahlungsströmen und die Verwendung von Kriterien (z.B. Barwert, Annuität) zur Bewertung der Wirtschaftlichkeit.

Je nach Fokus der Entscheidung kann zwischen zwei Methoden unterschieden werden:

• Bei einer Lebenszykluskostenrechnung im engeren Sinne (LCC) werden allein negative Zahlungsströme (Auszahlungen i.S.v. Kosten) als Folge investiver Entscheidungen über den Lebenszyklus der Immobilie berücksichtigt (z.T. unter der Annahme gleicher Erträge).
• In der wohnungswirtschaftlichen Investitionsrechnung wie z.B. dem vollständigen Finanzplan werden neben investiven Kosten schwerpunktmäßig Erträge (Einzahlungen) berücksichtigt, häufig unter der Annahme, dass die Betriebskosten unabhängig von der gewählten Investitionsvariante sind.

Die Problematik beider Methoden liegt in der unvollständigen Berücksichtigung der Kostenseite in ertragsorientierten Modellen bzw. in der unvollständigen Berücksichtigung der Ertragsseite in kostenorientierten Modellen. Aufgrund des dynamischen Rechenansatzes kann bei ertragsorientierten Modellen daraus eine Untergewichtung laufender Lebenszykluskosten entstehen, welche die Investitionsentscheidung zugunsten geringerer investiver Kosten beeinflussen kann. Daneben besteht bei allen dynamischen Modellen die grundsätzliche Problematik einer angemessenen Gewichtung der Faktoren Zeit und Risiko, was dazu führen kann, dass zukünftige Zahlungen zugunsten gegenwärtiger untergewichtet werden.

Ziel

Bei der Lebenszykluskostenberechnung stellt sich in diesem Kontext die Frage nach einem geeigneten Verfahren zur Bewertung der Investitionsalternativen, nach den zu berücksichtigenden Kostenkategorien, nach der Länge des Betrachtungszeitraums sowie der Festlegung wesentlicher Rechenparameter (Diskontsatz, Preissteigerungsraten für Energie etc.). Im Bewertungssystem Nachhaltiges Bauen des Bundes (BNB) hat die öffentliche Hand eine solche Methodik bereits festgelegt (vgl. Leitfaden Nachhaltiges Bauen). Erfasst und bewertet werden ausgewählte Kosten im Lebenszyklus. Das Bewertungssystem Nachhaltiger Wohnungsbau (NaWoh) verwendet einen vergleichbaren Ansatz, wobei auch zusätzliche Indikatoren zur Beurteilung der Werthaltigkeit der Investition (u.a. Ermittlung des Verkehrswertes zum Zeitpunkt der Inbetriebnahme und Vergleich mit der Investition) verwendet werden.

In der Untersuchung wurden Vorschläge für die künftige Weiterentwicklung und Anwendung der Lebenszykluskostenrechnung im wohnungswirtschaftlichen Kontext sowie für eine mögliche Arbeitsteilung zwischen der Lebenszykluskostenrechnung und sonstigen Formen der Wirtschaftlichkeitsrechnung auf einer gegebenenfalls zu vereinheitlichenden Basis erarbeitet.

Auftragnehmer des Forschungsprojektes war das Institut Wohnen und Umwelt GmbH (IWU), Darmstadt in Kooperation mit dem Lehrstuhl Ökologie und Ökonomie des Wohnungsbaus (ÖÖW) am Karlsruher Institut für Technologie (KIT).

Konzept

Gegenstand des Forschungsprojektes war die Sichtung und wissenschaftliche Auswertung vorhandener Aussagen und Ergebnisse zu dem oben skizzierten Forschungsgegenstand. Es sollte keine neue Grundlagenforschung betrieben werden.

Das Projekt gliederte sich in zwei Arbeitspakete:

• Das erste Arbeitspaket umfasste die Konkretisierung des Projektablaufs sowie die Entwicklung einer Grundlage für die Ermittlung und Festlegung wesentlicher Variablen der Lebenszykluskostenrechnung vor dem Hintergrund der besonderen Rahmenbedingungen in der Wohnungswirtschaft.
  
  
• Das zweite Arbeitspaket umfasste die Entwicklung eines Vorschlags für eine systematische Lebenszykluskostenberechnung für neu zu errichtende Wohnbauten
  

Für das zu bearbeitende Forschungsprojekt stellten sich unter anderem die folgenden Forschungsleitfragen:

• Welche Unterschiede und Gemeinsamkeiten bestehen zwischen der Lebenszykluskostenberechnung bzw. einer Beschreibung und Bewertung ausgewählter Kosten im Lebenszyklus nach BNB/NaWoh und den im Wohnungsbau in der Regel verwendeten Wirtschaftlichkeitsrechnungen?
  
  
• Was sind die gemeinsamen Datengrundlagen und wie können diese zeit- und kostensparend zur Verfügung gestellt werden? Insbesondere bei welchen Daten existieren Lücken, Unsicherheiten oder erhebliche Bandbreiten?
  
  
• Welchen Einfluss haben Annahmen und Rahmenbedingungen wie insbesondere der Diskontsatz und die Preissteigerungsrate für Energie auf die Höhe der Lebenszykluskosten und damit auf das Bewertungsergebnis?
  
  
• Wie ist die Realitätstauglichkeit der im BNB/NaWoh-System festgesetzten Parameter vor dem Hintergrund der Rahmenbedingungen in der Wohnungswirtschaft zu beurteilen?
  
  
• Welche Auswirkungen hat eine Variation des Diskontierungszinssatzes - insbesondere die Verwendung sehr niedriger Diskontraten gemäß einer Empfehlung des UBA?
  
  
• Können anstelle der Festlegung von z.B. mittleren Preissteigerungsraten variable Datengrundlagen in Abhängigkeit vom konkreten Einzelprojekt verwendet werden?.

Ergebnisse

Kernaussagen zur Einordnung des Projektes

• In die Kalkulation des Mietpreises durch Wohnungsunternehmen fließen u.a. die Kosten für den Bau (Baupreis), die Finanzierung, die Instandsetzung einschließlich der Ersatzinvestitionen und sonstige, nicht umlagefähige Nutzungskosten ein.
  
  
• In die durch Mieter zu tragenden Wohnkosten fließt der Mietpreis ebenso ein wie die umlagefähigen Nutzungskosten. Diese enthalten u.a. auch die Kosten für Inspektion und Wartung sowie die Energiekosten (basierend auf Energiepreisen).
  
  
• Indirekt besteht ein Zusammenhang zwischen den Mietern entstehenden Wohnkosten (Brutto-Warmmiete) und den Lebenszykluskosten eines Gebäudes. Es besteht daher ein Bedarf, einen Baukostenvergleich durch eine Lebenszykluskostenrechnung zu ergänzen. Deren methodische Grundlagen werden nachstehend diskutiert.
  
  
• Bezahlbarkeit von Wohnraum ist keine Eigenschaft eines Gebäudes. Die Einschätzung einer Bezahlbarkeit ergibt sich aus der (gesellschaftlich anerkannten) Angemessenheit des Verhältnisses von verfügbarem Einkommen und Höhe der Wohnkosten.
  
  
• Entscheidendes Kriterium für die Akteure im Wohnungsmarkt ist bei gleichzeitiger Wahrung der Verantwortung für Umwelt und Gesellschaft die Wirtschaftlichkeit. Bezahlbare und zugleich auskömmliche Mieten und angemessene Nebenkosten unterstützen die Vermietbarkeit und reduzieren Leerstandsrisiken. Die Art der Wirtschaftlichkeitsrechnung und die Wahl ihrer Randbedingungen haben Einfluss auf das Ergebnis. Es besteht daher ein Bedarf an Untersuchungen zum Einfluss von Randbedingungen auf das Ergebnis von Wirtschaftlichkeitsrechnungen.
  

Kernaussagen zur Lebenszykluskostenrechnung

• Bei der Lebenszykluskostenrechnung ist prinzipiell zwischen einer Lebenszykluskostenrechnung im engeren Sinne und einer Lebenszykluskostenrechnung im weiteren Sinne zu unterscheiden. Während sich die Lebenszykluskostenrechnung im engeren Sinne (LZK i.e.S.) auf die Erfassung und Berücksichtigung der Auszahlungen (Kosten) im Lebenszyklus eines Gebäude konzentriert berücksichtigt die Lebenszykluskostenrechnung im weiteren Sinne (LZK i.w.S.) zusätzlich auch die Einzahlungen (Einnahmen). Sie wird auch als Lebenszykluserfolg definiert.
  
  
• Es existiert weder international noch in Deutschland eine allgemein anerkannte Grundlage, die sämtliche Detailfragen der Lebenszykluskosten verbindlich regelt.
  
  
• Die bisherigen Grundlagen und Methoden der Lebenszykluskostenrechnung unterscheiden i.d.R. nicht, welche Kosten bzw. Zahlungsflüsse welchem Akteur (u.a. Bauträger, Vermieter, Mieter) zuzuordnen sind. Sie nehmen daher überwiegend die Perspektive der Planer, der öffentlichen Hand bzw. selbstnutzender Eigentümer ein.
  
  
• Die Zusammenstellung der im Lebenszyklus auftretenden Cashflows bzw. anfallenden Kosten stellt für sich betrachtet zunächst keine Wirtschaftlichkeitsrechnung dar. Sie liefert vielmehr eine Voraussetzung zur Durchführung von Wirtschaftlichkeitsrechnungen - als lebenszyklusbezogene Datengrundlage.
  
  
• Eine Lebenszykluskostenrechnung im engeren Sinne entspricht bei Betrachtung von Alternativen einer Kostenvergleichsrechnung. Eine Voraussetzung ist ein identischer Nutzen. Diese Voraussetzung ist bei einer reinen Betrachtung der Baukosten von Varianten mit unterschiedlichem Qualitätsniveau ohne Berücksichtigung des (Zusatz-)Nutzens oder von unterschiedlichen Folgekosten nicht gegeben.
  
  
• Eine Lebenszykluskostenrechnung im weiteren Sinne wird auch als Analyse des Lebenszykluserfolgs interpretiert und entspricht damit einer Wirtschaftlichkeitsbetrachtung wie z.B. der Kapitalwert- bzw. Annuitätenmethode. Die Auswahl berücksichtigter Ein- und Auszahlungen richtet sich nach der jeweiligen Akteursperspektive.
  

Kernaussagen zu Lebenszykluskostenrechnung versus wohnungswirtschaftliche Verfahren

• Eine Lebenszykluskostenrechnung im engeren Sinne (z.B. nach BNB/NaWoh) ist mit gängigen Wirtschaftlichkeitsberechnungen für konkrete wohnungswirtschaftliche Bauvorhaben nur eingeschränkt kompatibel.
  
  
• Gemeinsamkeiten zwischen einer Lebenszykluskostenrechnung im engeren Sinne und üblichen wohnungswirtschaftlichen Verfahren zeigen sich lediglich bei den verwendeten (dynamischen) Verfahren der Investitionsrechnung und der grundsätzlichen Berücksichtigung von Herstellungskosten.
  
  
• Wesentliche Unterschiede ergeben sich dadurch, dass wohnungswirtschaftliche Verfahren auch Erträge berücksichtigen (Mieteinnahmen etc.), während bei BNB/NaWoh ausschließlich (ausgewählte) Kosten berücksichtigt werden. Im Gegensatz dazu werden Nutzungskosten wie z.B. die Energiekosten bei BNB/NaWoh erfasst, während bei den wohnungswirtschaftlichen Verfahren nur die nicht-umlagefähigen Instandhaltungs- und Verwaltungskosten berücksichtigt werden. Die Diskontrate wird bei wohnungswirtschaftlichen Verfahren markt- und unternehmensspezifisch festgelegt, die Angabe einer pauschalen Rate wie bei BNB/NaWoh ist daher eher nicht üblich. Die Literaturrecherche hat allerdings ergeben, dass in Studien aus wohnungswirtschaftlicher Perspektive ähnliche hohe Diskontraten wie bei BNB/NaWoh verwendet werden. Ein weiterer wesentlicher Unterschied besteht im wesentlich kürzeren Betrachtungszeitraum der wohnungswirtschaftlichen Verfahren.
  
  
• Eine bessere Kompatibilität zwischen der Lebenszykluskostenrechnung und gängigen Wirtschaftlichkeitsberechnungen für konkrete wohnungswirtschaftliche Bauvorhaben kann hergestellt werden, wenn die Lebenszykluskostenrechnung auch die Ertragsseite berücksichtigt (LZK i.w.S.) und alle Zahlungsflüsse im Rahmen der Lebenszykluskostenrechnung vollständig und systematisch erfasst werden.
  
  
• Die Zusammenstellung von Daten für eine vollständige Lebenszykluskostenrechnung ist eine geeignete Informationsquelle für übliche Investitions- und Wirtschaftlichkeitsberechnungen in der Wohnungswirtschaft sowie für Analysen zum trade-off zwischen Bau- und Nutzungskosten und zur Bildung von Rückstellungen. Einzelne Zahlungen können dabei unterschiedlichen Akteuren zugeordnet werden.
  

Kernaussagen zum Einfluss von Randbedingungen

• Die Untersuchung hat gezeigt, dass die individuelle Festlegung beider Gruppen von Eingangsgrößen – Diskontzinssatz und Preissteigerungsraten – im Rahmen einer Wirtschaftlichkeitsbewertung von Investitionen die absolute Höhe von Kennwerten der Wirtschaftlichkeit (VoFi-Rendite oder Lebenszykluskosten) relativ stark beeinflussen kann. Es ist daher für die individuelle Analyse von Wohnungs- bzw. Immobilienunternehmen notwendig, die Bandbreite möglicher zukünftiger Umweltzustände bei der Festlegung angemessen zu berücksichtigen.
  
  
• Die Untersuchung hat darüber hinaus gezeigt, dass starke Energiepreissteigerungen oder niedrige Diskontzinssätze im Neubau nur einen vergleichsweise geringen Einfluss auf die relative Vorteilhaftigkeit (Rangfolge der Varianten) verschiedener Umsetzungsvarianten besitzen. Dies ist in erster Linie mit dem bereits in der Basisvariante hohen energetischen Effizienzstandard zu begründen. Sehr niedrige absolute Energiebedarfe reduzieren den Umfang des rechnerisch über eine Variation des Diskontzinssatzes oder der Energiepreissteigerung möglichen Trade-offs zwischen einer geringeren Gewichtung der Investitionskosten zugunsten einer höheren Gewichtung von Baunutzungskosten.
  
  
• Über den Kapitaldienst können Investitionskosten in Nutzungskosten überführt und so vergleichbar gemacht werden. Die Investitionskosten (Baukosten) haben dabei einen großen Einfluss auf die jährlichen Auszahlungen.
  
  
• Eine Vorgabe von Konventionen für die Lebenszykluskostenrechnung ist dann sinnvoll, wenn eine gesamtgesellschaftliche Perspektive – z.B. im Zusammenhang mit einer Nachhaltigkeitsbewertung – eingenommen und eine Einordnung in einen einheitlichen Bewertungsmaßstab vorgenommen werden soll.
  
  
• Bei Kosten für Rückbau und Entsorgung eines kompletten Gebäudes am Ende seines Lebenszyklus handelt es sich um eine Sonderform von Ersatzinvestitionen. Im Rahmen einer vollständigen Lebenszykluskostenrechnung ist es wünschenswert, diese Kosten zu berücksichtigen, auch wenn durch die Diskontierung über lange Zeiträume eine „Lenkungswirkung“ von Kosten infolge Rückbau und Entsorgung auf die Planung in der Regel nicht mehr eintritt.
  
  
• Externe Effekte (hier i.d.R. externe Kosten) können in Form von Energiepreiszuschlägen (Cent/kWh) oder in Form von Schadenskosten infolge unerwünschter Wirkungen auf das Klima (€/t CO₂-Äquivalent) in die Berechnung von Lebenszykluskosten oder die Analyse der Wirtschaftlichkeit einbezogen werden.

• Eine derartige Berücksichtigung externer Effekte entspricht zunächst einer gesamtgesellschaftlichen Perspektive. Es wird daher empfohlen, dies bei der Weiterentwicklung und Anwendung der Lebenszykluskostenrechnung und der Wirtschaftlichkeitsrechnung durch und für die Öffentliche Hand zu berücksichtigen.

Zusammenfassung und Empfehlungen

• Eine Analyse der Zahlungsflüsse im Lebenszyklus einer Immobilie soll zunächst sämtliche Aus- und Einzahlungen umfassen. Soweit möglich sollen Eingangsgrößen zunächst in nicht monetären Größen erfasst werden – Endenergieaufwand, Wasserbedarf, Abwasseraufkommen, Reinigungsstunden usw.
  
  
• Je nach Bedarf und Arbeitsaufgabe lassen sich aus den Ausgangsinformationen durch Verknüpfung mit durchschnittlichen, auf Konventionen beruhenden oder spezifischen, standort- und situationskonkreten Angaben Kosten ermitteln.
  
  
• Für die Darstellung der Ergebnisse einer Analyse der Zahlungsflüsse kann zunächst eine disaggregierte Form in Anlehnung an einen vollständigen Finanzplan gewählt werden.
  
  

• Je nach Bedarf und Arbeitsaufgabe lassen sich ausgewählte Aus- und Einzahlungen bestimmten Fragestellungen oder Akteuren zuordnen und ggf. ins Verhältnis zueinander setzen. Folgende Anwendungsfälle können unterschieden werden:
  
  - Konstruktionsoptimierung im Sinne eines trade-off aus Investitions- und Folgekosten mit dem Ziel der Minimierung der Lebenszykluskosten häufig unter Nutzung einer Lebenszykluskostenrechnung im engeren Sinne mit einer Konzentration auf gebäudebedingte Kosten (ausgewählte Kosten im Lebenszyklus). Möglich sind hier eine betriebswirtschaftliche Betrachtung eines konkreten Falls unter standort- und situationsspezifischen Bedingungen bzw. eine im Interesse der Vergleichbarkeit von Ergebnissen erfolgende Betrachtung unter Annahme durchschnittlicher / vorgegebener Bedingungen (Konventionen), wie dies z.B. bei einer Bewertung der ökonomischen Dimension der Nachhaltigkeit bei BNB/DGNB der Fall ist.
  
  

  - Wirtschaftlichkeitsrechnung / Analyse der ökonomischen Vorteilhaftigkeit im Sinne von Betrachtungen aus Sicht spezifischer Akteursgruppen. Möglich sind derartige Betrachtungen u.a. aus der Sicht von selbstnutzenden Eigentümern, Projektentwicklern, Bestandshaltern als Vermieter, Mietern sowie aus Sicht der Gesellschaft (volkswirtschaftliche Perspektive). Die jeweilige Perspektive und Arbeitsaufgabe wirkt sich auf Art und Umfang berücksichtigter Kostenarten, auf die Grundlagen der Kostenermittlung und die Wahl der Randbedingungen (u.a. Diskontierungszinssatz, Preissteigerungsraten) aus.

• Unabhängig davon, ob es sich um eine Konstruktionsoptimierung, Wirtschaftlichkeitsbetrachtung oder Lebenszykluskostenrechnung handelt, können derartige Betrachtungen auf eine einheitliche Grundlage zurückgeführt werden – die Prognose bzw. Erfassung und Analyse der Aus- und Einzahlungen im Lebenszyklus einer Immobilie (Analyse der Zahlungsflüsse).

• Rahmenbedingungen können in Abhängigkeit von Perspektive (betriebswirtschaftliche versus volkswirtschaftliche) und von der Aufgabe (individuelle Konstruktionsoptimierung, Nachhaltigkeitsbewertung, Wirtschaftlichkeitsbetrachtung) gewählt werden und beeinflussen das Ergebnis. Die Wahl der Randbedingungen kann Einfluss auf die Rang- und Reihenfolge von Varianten haben. Sensitivitätsanalysen sowie die Analyse von Auswirkungen für andere Akteure bzw. Akteursgruppen werden empfohlen.
  
  
• Eine einseitige Betrachtung von Baukosten kann zu Fehlentscheidungen führen. Sowohl Folgekosten als auch sonstige Folgewirkungen sind in die Entscheidungsvorbereitung einzubeziehen. Dabei wirken sich die Auswahl von Bauprodukten und Systemen in unterschiedlicher Weise auf die Folgen aus – u.a. je nach Bauwerksteil.
  
  
• Es wird empfohlen, bei der Planung die Bauteile zu identifizieren, die sich in besonderer Weise auf die Nutzungskosten (u.a. für Inspektion, Wartung, Instandsetzung, Ersatzinvestitionen, Energie- und Wasserversorgung) sowie auf Umwelt und Gesundheit auswirken. Deren Planung ist mit besonderer Sorgfalt und unter Einbeziehung von Folgekosten und Folgewirkungen vorzunehmen.
  
  
• In die Beurteilung der ökonomischen Vorteilhaftigkeit von Lösungen sollte neben einer Wirtschaftlichkeitsrechnung im engeren Sinne die Bauzeit, die Werthaltigkeit der Investition sowie die künftige Vermiet- und Vermarktbarkeit einschließlich des Einflusses auf Wertstabilität und Wertentwicklung einbezogen werden.

Veröffentlichungen

Weiterentwicklung der Lebenszykluskosten - Methodik – Endbericht
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