Bestandsinvestitionen 2022: Struktur der Investitionstätigkeit in den Wohnungs- und Nichtwohnungsbeständen

Der Bestandsmarkt wird durch die amtliche Statistik nur unzureichend erfasst. Im Projekt wurden mittels Primärerhebungen die Maßnahmen im Wohnungs- und Nichtwohnungsbestand nach Voll- und Teilsanierungen, energetischen Maßnahmen sowie in regionaler Hinsicht differenziert untersucht..

Ausgangslage

Der Bestandsmarkt im deutschen Wohnungs- und Nichtwohnungsbau wird durch die amtliche Statistik nur unzureichend erfasst. Im Rahmen der Untersuchung wurden aktuelle, belastbare Daten zu den Bestandsmaßnahmen im Wohnungs- und Nichtwohnungsbau erhoben.

Grundlage für das Forschungsvorhaben waren die durch das BBSR beauftragten Studien „Struktur der Investitionstätigkeit in den Wohnungs- und Nichtwohnungsbeständen“ für die Jahre 2010, 2014, 2018 und 2020. Diese hatten mittels einer empirischen Erhebung die Maßnahmen im Wohnungs- und Nichtwohnungsbestand differenziert untersucht und die Struktur der Bauleistungen im Bestand ermittelt. Die Studie für das Jahr 2022 setzt diese Zeitreihe fort.

Ziel

Die aktuelle Studie hat sich methodisch und inhaltlich an den Vorgängerstudien orientiert. Weitere Analysemöglichkeiten für den Nichtwohnbau auf Basis der Forschungsdatenbank Nichtwohngebäude wurden parallel in einem gesonderten Projekt geprüft. Dieses hat aufgezeigt, dass ein alternativer Bottom-up-Ansatz für zukünftige Studien sehr aufwendig, aber möglich wäre.

Untersuchungsgegenstand waren die im Jahr 2022 getätigten Bestandsinvestitionen. Die Bestandsvorhaben wurden differenziert nach:

• Gebäudeart (Ein- und Zweifamilienhäuser, Mehrfamiliengebäude, wohnähnliche und industrielle Betriebsgebäude)
• Gebäudealter
• Wohnungs- und Nichtwohnungsbau
• Art der Bestandsmaßnahme (Voll- oder Teilmodernisierung, Baureparaturen)
• energetischen und nicht-energetischen Sanierungsmaßnahmen
• Produktbereichen (Dach, Außenwand, Fenster etc.)
• Ausgabengrößenklassen
• Auftraggeber (Eigentumsverhältnisse): privat, gewerblich, Wohnungsgesellschaften bzw. Bewohner (Mieter/selbstgenutzt)
• Materialkosten/Lohnkosten
• sechs Großregionen
• Ortsgrößenklassen bzw. siedlungsstrukturellen Typen

Auftragnehmer des Forschungsprojektes war Heinze GmbH, Celle.

Konzept

In der Untersuchung wurde über die Verknüpfung von sekundärstatistischen Marktdaten mit Befragungsergebnissen aller relevanten Zielgruppen das Bestandsmarktvolumen hochgerechnet. Grundgesamtheit für die Befragung zum Wohnungsbau sind die privaten Haushalte der Bundesrepublik Deutschland im Jahr 2022. Bei der zugrunde gelegten Stichprobe handelte es sich um ein repräsentatives 10.000er Haushaltspanel.

Neben den Bewohnerinnen und Bewohnern wurden auch private Vermieterinnen und Vermieter und Wohnungsunternehmen befragt, um die spezifischen Bestandsaktivitäten der gewerblichen Wohnungsbesitzer berücksichtigen zu können. Für jede der genannten Zielgruppen wurde ein Hochrechnungskoeffizient (Ausgaben im Bestandsmarkt in Euro pro Zielgruppe) berechnet.

Auch im Nichtwohnbereich wurden repräsentative Erhebungen durchgeführt. Die Hochrechnung basiert auf einer Architektenbefragung. Da jedoch ein nicht unbeträchtlicher Teil der Bestandsmaßnahmen ohne Beteiligung einer Architektin oder eines Architekten erfolgt, wurden zusätzlich bauausführende Unternehmen befragt.

Die mittels der Datenerhebung gewonnenen Erkenntnisse wurden mit anderen verfügbaren Informationen zu den Investitionsprozessen in den Wohnungs- und Nichtwohnungsbeständen abgeglichen und plausibilisiert. Grundlage der Hochrechnung sind die Bauvolumensberechnungen des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) Berlin, in denen bereits eine Unterscheidung in Bestandsmaßnahmen und Neubau erfolgt.

Die Berichte des DIW zur Bauvolumenrechnung werden regelmäßig im Projekt „Strukturdaten zur Produktion und Beschäftigung im Baugewerbe“ veröffentlicht.

Ergebnisse

Die Hochrechnungsergebnisse für den Wohnungsbau und Nichtwohnbau insgesamt ergeben für das Jahr 2022 ein Bestandsmarktvolumen von 268,5 Mrd. €. Das ist gegenüber 2020 eine nominale Zunahme von 19,3 %. Etwa 70 % des Volumens entfallen auf den Wohnungsbau. Wichtigste Gebäudeart sind die Ein- und Zweifamilienhäuser, auf die mit 130,5 Mrd. € allein 48,6 % des gesamten Bestandsmarktvolumens entfallen.

Wohnungsbau

Die Hochrechnung für den Wohnungsbau ergab für das Jahr 2022 ein Bestandsmarktvolumen von insgesamt 189 Mrd. €. Im Vergleich zur Vorgängerstudie 2020 hat sich das Volumen um 19,6 % erhöht. Die 189 Mrd. € Bestandsmarktvolumen verteilen sich mit rund 130,5 Mrd. € auf Ein- und Zweifamilienhäuser und 58,5 Mrd. € auf Mehrfamilienhäuser. Die Ein- und Zweifamilienhäuser haben damit einen Anteil am Bestandsvolumen im Wohnbau von 69 %.

Die Vollmodernisierungen, bei denen im Wohnungsbau mindestens 10 von 16 Gewerken involviert sind, machen mit 16,8 Mrd. € insgesamt 8,9 % des Bestandsmarktvolumens aus. Den mit 78,7 % stärksten Anteil haben die investiven Teilmodernisierungen (knapp 149 Mrd. €). Auf Baureparaturen entfallen mit 23,5 Mrd. € nur 12,4 %.

Zwischen 2010 und 2014 musste das energetische Modernisierungsvolumen im Wohnungsbau einen Rückgang von rund 16 % verkraften. Dabei zeigte sich, dass die energetischen Maßnahmen an der Gebäudehülle wesentlich stärker von den Rückgängen betroffen waren (-20 %) als der Bereich Energieerzeugung (-10 %). Die Untersuchung für das Jahr 2018 zeigte im Vergleich zu 2014 wieder einen Zuwachs um rund 10 %. Zwischen 2018 und 2020 nahm das energetische Modernisierungsvolumen erneut um gut 16 % zu. Die positive Entwicklung verstärkte sich zwischen 2020 und 2022 um +28,3 %. Die Ausgaben für Maßnahmen zur Energieerzeugung wuchsen dabei mit 46,5 % deutlich stärker als für die Maßnahmen an der Gebäudehülle (+11,2 %). Da in dieser Studie die Volumina auf Basis jeweiliger Preise berechnet wurden und die Preissteigerungen im Jahr 2022 sehr hoch waren, wäre vor allem im Hinblick auf das Erreichen der Klimaziele eine noch positivere Entwicklung wünschenswert gewesen.

Im Jahr 2022 stieg der Anteil der energetischen Sanierung am gesamten Bestandsmarktvolumen im Wohnungsbau leicht auf 28,3 %. In 2020 waren es 26,4 %, in 2010 jedoch sogar 35,6 %.

Nichtwohnungsbau

Die Hochrechnung für den Nichtwohnbau ergab für das Jahr 2022 ein Bestandsmarktvolumen von 79,5 Mrd. € und lag damit um 12,6 Mrd. € über dem Niveau von 2020. Differenziert man das Bestandsmarktvolumen nach den Gebäudearten, so decken die wohnähnlichen Betriebsgebäude mit 43,5 Mrd. € etwa 55 % ab. Darunter werden Gebäudearten wie Anstaltsgebäude, Büro- und Verwaltungsgebäude, Hotels und Gaststätten sowie sonstige Nichtwohngebäude (wie z. B. Schulen, Museen, Sportgebäude) zusammengefasst.

Auf energetische Maßnahmen entfielen etwa 33 % des gesamten Bestandsmarktvolumens im Nichtwohnbau. Das entspricht 26,3 Mrd. €, damit wurde das Niveau von 2020 um knapp 7 Mrd. € übertroffen. Der Anteil der energetischen Modernisierung im Nichtwohnbau hat im Jahr 2022 mit 33,0 % gegenüber 29,2 % in 2020 zugenommen.