Bestandsinvestitionen 2018: Struktur der Investitionstätigkeit in den Wohnungs- und Nichtwohnungsbeständen

Der Bestandsmarkt im deutschen Wohnungs- und Nichtwohnungsbau wird durch die amtliche Statistik nur unzureichend erfasst. Im Forschungsprojekt wurden mittels Primärerhebungen die Maßnahmen im Wohnungs- und Nichtwohnungsbestand nach Voll- und Teilsanierungen, energetischen Maßnahmen sowie in regionaler Hinsicht differenziert untersucht.

Ausgangslage

Der Bestandsmarkt im deutschen Wohnungs- und Nichtwohnungsbau wird durch die amtliche Statistik nur unzureichend erfasst. Im Rahmen der Untersuchung wurden aktuelle, belastbare Daten zu den Bestandsmaßnahmen im Wohnungs- und Nichtwohnungsbau erhoben.

Grundlage für das Forschungsvorhaben waren die durch das BBSR beauftragten Studien "Struktur der Investitionstätigkeit in den Wohnungs- und Nichtwohnungsbeständen" für die Jahre 2010 und 2014. (>> weitere Informationen). Diese hatten mittels einer empirischen Erhebung die Maßnahmen im Wohnungs- und Nichtwohnungsbestand differenziert untersucht und die Struktur der Bauleistungen im Bestand ermittelt. Die Studie für das Jahr 2018 setzt diese Zeitreihe fort.

Ziel

Ziel des Forschungsvorhabens war die Erlangung aktueller, belastbarer Daten zu den Bestandsmaßnahmen im Wohnungs- und Nichtwohnungsbau. Die aktuelle Studie orientierte sich methodisch und inhaltlich an den Vorgängerstudien. Weitere Analysemöglichkeiten für den Nichtwohnbau wurden geprüft. Diese konnten jedoch aufgrund der bei Projektende noch nicht verfügbaren Daten leider nicht zur Anwendung kommen. Untersuchungsgegenstand waren die im Jahr 2018 getätigten Bestandsinvestitionen.

Die Bestandsvorhaben wurden differenziert nach:

• Gebäudeart (Ein- und Zweifamilienhäuser, Mehrfamiliengebäude, wohnähnliche und industrielle Betriebsgebäude)
• Gebäudealter
• Wohnungsbau und Nichtwohnbau (Öffentlicher Bau, Gewerbebau)
• Leistungserbringer (Bauhaupt- und Ausbaugewerbe, verarbeitendes Gewerbe, Planung, Gebühren; sonstige Bauleistungen)
• Art der Bestandsmaßnahme (Voll- oder Teilmodernisierung, Baureparaturen)
• energetischen und nicht-energetischen Sanierungsmaßnahmen
• Produktbereichen (Dach, Außenwand, Fenster etc.)
• Ausgabengrößenklassen
• Auftraggeber (Eigentumsverhältnisse): privat, gewerblich, Wohnungsgesellschaften bzw. Bewohner (Mieter/selbstgenutzt)
• Materialkosten/Lohnkosten
• sechs Großregionen
• Ortsgrößenklassen bzw. siedlungsstrukturellen Typen
  

Auftragnehmer des Forschungsprojekts war Heinze GmbH, Celle.

Konzept

In der Untersuchung wurden über die Verknüpfung von sekundärstatistischen Marktdaten mit Befragungsergebnissen aller relevanten Zielgruppen das Bestandsmarktvolumen hochgerechnet. Grundgesamtheit für die Befragung zum Wohnungsbau sind die privaten Haushalte der Bundesrepublik Deutschland im Jahr 2018. Bei der zugrunde gelegten Stichprobe handelt es sich um ein repräsentatives 15.000er Haushaltspanel.

Neben den Bewohnern wurden auch private Vermieter und Wohnungsunternehmen befragt, um die spezifischen Bestandsaktivitäten der gewerblichen Wohnungsbesitzer berücksichtigen zu können. Für jede der genannten Zielgruppen wurde ein Hochrechnungskoeffizient (Ausgaben im Bestandsmarkt in Euro pro Zielgruppe) berechnet.

Auch im Nichtwohnbereich wurden repräsentative Erhebungen durchgeführt. Die Hochrechnung basiert auf einer Architektenbefragung. Da jedoch ein nicht unbeträchtlicher Teil der Bestandsmaßnahmen ohne Beteiligung eines Architekten erfolgt, wurden zusätzlich bauausführende Unternehmen befragt.

Die mittels der Datenerhebung gewonnenen Erkenntnisse wurden mit anderen verfügbaren Informationen zu den Investitionsprozessen in den Wohnungs- und Nichtwohnungsbeständen abgeglichen und plausibilisiert. Grundlage der Hochrechnung sind die Bauvolumens-Berechnungen des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) Berlin, in denen bereits eine Unterscheidung in Bestandsmaßnahmen und Neubau erfolgt. Die Befragungsergebnisse wurden validiert und zusammengeführt mit den (Top-down-) Berechnungen zur Höhe der Bestandsleistungen des DIW.

Die Berichte des DIW zur Bauvolumenrechnung werden regelmäßig im Projekt "Strukturdaten zur Produktion und Beschäftigung im Baugewerbe" veröffentlicht (>> weitere Informationen).

Ergebnisse

Wohnungsbau

Die Hochrechnung für den Wohnungsbau ergab für das Jahr 2018 ein Bestandsmarktvolumen von insgesamt 137 Mrd. €. Im Vergleich zur Vorgängerstudie 2014 hat sich das Volumen um 15,7% erhöht.

Die 137 Mrd. € Bestandsmarktvolumen verteilen sich mit rund 81,3 Mrd. € auf Eigenheime und 55,6 Mrd. € auf Mehrfamilienhäuser. Das Bestandsvolumen bei Mehrfamilienhäusern hat damit gegenüber 2014 um über 22% zugenommen, während im gleichen Zeitraum die Entwicklung der Bestandsmaßnahmen bei Eigenheimen um nur 12% zunahm. Auch hier wuchs der Mehrfamilienhausbau in den letzten Jahren wesentlich stärker (+46% bei den Fertigstellungen 2018 gegenüber 2014) als der Eigenheimbau (+10% bei den Fertigstellungen 2018 gegenüber 2014).

Die Vollmodernisierungen, bei denen mindestens 10 von 16 Gewerken involviert sind, machen mit etwas mehr als 8 Mrd. € insgesamt 6% des Bestandsmarktvolumens aus. Den mit 83% stärksten Anteil haben die investiven Teilmodernisierungen (knapp 115 Mrd. €). Auf Baureparaturen entfallen mit 14 Mrd. € ca. 10%.

Zwischen 2010 und 2014 musste das energetische Modernisierungsvolumen im Wohnungsbau einen Rückgang von rund 16% verkraften. Dabei zeigte sich, dass die energetischen Maßnahmen an der Gebäudehülle wesentlich stärker von den Rückgängen betroffen waren (-20%) als der Bereich Energieerzeugung (-10%). Die aktuelle Untersuchung für 2018 zeigt im Vergleich zu 2014 wieder einen Zuwachs um rund 10%. Da hier die Volumina auf Basis jeweiliger Preise berechnet werden und das energetische Sanierungsvolumen auch in 2018 deutlich unter dem absoluten Niveau von 2010 liegt, kann man hier vor allem auch im Hinblick auf das Erreichen der Klimaziele durchaus von einer enttäuschenden Entwicklung sprechen.

Die energetische Sanierung macht im Jahr 2018 im Wohnungsbau nur noch 26% des gesamten Bestandsmarktvolumens aus. Im Jahr 2010 waren es noch 36%.

Nichtwohnbau

Die Hochrechnung für den Nichtwohnbau ergab für das Jahr 2018 ein Bestandsmarktvolumen von 63,6 Mrd. € und liegt damit um 9 Mrd. über dem Niveau von 2014.

Differenziert man das Bestandsmarktvolumen nach den Gebäudearten, so decken die wohnähnlichen Betriebsgebäude mit 41 Mrd. € knapp zwei Drittel ab. Darunter werden Gebäudearten wie Anstaltsgebäude, Büro- und Verwaltungsgebäude, Hotels und Gaststätten sowie sonstige Nichtwohngebäude (wie z. B. Schulen, Museen, Sportgebäude) zusammengefasst.

Auf energetische Maßnahmen entfallen 29% des gesamten Bestandsmarktvolumens im Nichtwohnbau. Das entspricht immerhin 18,4 Mrd. € und damit wurde das Niveau von 2014 um rund 1,5 Mrd. € übertroffen. Dennoch ist auch im Nichtwohnbau der Anteil der energetischen Modernisierung im Jahr 2018 (28,9%) im Vergleich zu 2014 zurückgegangen (30,8%).

Wohnungsbau und Nichtwohnbau insgesamt

Die Hochrechnungsergebnisse für den Wohnungsbau und Nichtwohnbau insgesamt ergeben ein Bestandsmarktvolumen von 200,4 Mrd. €. Das ist gegenüber 2014 eine Zunahme von 15,7%.

Mehr als zwei Drittel des Volumens entfallen auf den Wohnungsbau. Wichtigste Gebäudeart sind die Ein- und Zweifamilienhäuser, auf die mit 81 Mrd. € allein 41% des gesamten Bestandsmarktvolumens entfallen. Die Mehrfamilienhäuser konnten ihren Anteil von 26,3% auf 27,7% steigern.

Zusammenführung mit den DIW-Ergebnissen

Auf Basis der aktuellsten Schätzungen des DIW entfallen auf Bestandsmaßnahmen im Wohnungsbau im Jahr 2018 etwa 153 Mrd. €. Die Hochrechnungen des im Rahmen dieser Studie beauftragten Projektteams kommen für das Modernisierungsvolumen im Wohnungsbau insgesamt nur auf einen Wert von knapp 137 Mrd. €. Für das Jahr 2014 wies die Differenzenrechnung des DIW ein Bestandsvolumen im Wohnungsbau von 130 Mrd. € aus. Die Hochrechnungen auf der Basis von Befragungsergebnissen landeten 2014 bei 118 Mrd. €. Im Jahr 2010 berechnete das DIW ein Bestandsvolumen von fast 119 Mrd. € und die Hochrechnungen ergaben ca. 109 Mrd. €.

Die Top-down-Modellergebnisse des DIW liegen im Wohnungsbau demnach in allen drei Jahren über den Werten der Bottom-up-Hochrechnungen. Die Lücke erklärt sich zu wesentlichen Teilen aus methodischen Unterschieden. Der DIW-Ansatz beinhaltet analog zum Vorgehen in der Volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung auch Schätzungen zu den Eigenleistungen und zur Schwarzarbeit. Die Berechnungen in dieser Studie schließen dagegen die auf diese Bereiche entfallenden Arbeitsleistungen explizit aus. Für eine hohe Übereinstimmung beider Ergebnisse spricht auch, dass die Abweichungen zwischen beiden Berechnungsmethoden über fast ein Jahrzehnt relativ stabil sind. 2010 betrug die relative Abweichung der Bottom-up- zu den Top-down-Berechnungen gut 9%. 2014 waren es 10% und 2018 sind es 11%.

Auf Bestandsmaßnahmen im Nichtwohnungsbau entfallen 2018 nach DIW-Berechnungen 60,3 Mrd. €. Die Hochrechnungen des Projektteams kommen im gleichen Jahr für das Modernisierungsvolumen im Nichtwohnungsbau insgesamt auf einen Wert von fast 63,6 Mrd. €.

Die Differenz zwischen den Schätzungen des DIW Berlin und der Hochrechnung von Befragungsergebnissen zu den Bestandsmaßnahmen im Nichtwohnungsbau fällt in allen Jahren gering aus. 2010 betrug die Differenz weniger als 1 Mrd. € bzw. lediglich 2%. 2014 und 2018 weichen die Ergebnisse von Top-down- und Bottom-up-Berechnungen um rund 3 Mrd. € bzw. 5% voneinander ab.

Etwas überraschend ist allerdings, dass die Ergebnisse der Hochrechnungen 2014 unter und 2018 über den Schätzungen des DIW Berlin liegen. Dies ist sicherlich Ausdruck der - relativ zum Wohnungsbau - hohen Unsicherheit des generellen Zahlengerüsts im gewerblichen und öffentlichen Hochbau. Zu berücksichtigen ist hierbei außerdem, dass die DIW-Ergebnisse nach Vorlage der Umsatzsteuerstatistik 2018 vermutlich noch revidiert werden müssen.